Bail commercial : durée, loyer, charges et résiliation

Qu’est-ce qu’un bail commercial

Le bail commercial relève d’un statut fixé par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Il s’applique quand trois conditions sont réunies : un local stable, un fonds de commerce ou artisanal exploité dans ce local, et un locataire immatriculé au registre national des entreprises.

Ce statut protège surtout le locataire. Il garantit une durée longue, un droit au renouvellement et une indemnité d’éviction si le bailleur refuse de renouveler. Il encadre aussi l’évolution du loyer.

Trois contrats proches ne relèvent pas de ce statut :

• le bail dérogatoire, dit bail précaire, limité à trois ans au total ;
• la convention d’occupation précaire, justifiée par une circonstance extérieure ;
• le bail professionnel, réservé aux professions libérales, pour six ans au moins.

Notre guide sur le bail précaire compare les deux premiers, et notre comparatif bail commercial ou bail professionnel le troisième.

La durée : le bail 3-6-9

Un bail commercial dure au moins neuf ans (article L. 145-4). On parle de bail « 3-6-9 », car le locataire peut donner congé à la fin de chaque période de trois ans. Il envoie son congé au moins six mois avant l’échéance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice.

Le bailleur ne dispose pas de cette faculté triennale, sauf exceptions : construire, reconstruire ou surélever l’immeuble, ou réaliser certains travaux. Il demande aussi la résiliation en justice si le locataire manque à ses obligations.

Les parties prévoient parfois une durée plus longue. Au-delà de neuf ans, des règles particulières s’appliquent au loyer lors du renouvellement. Notre guide sur la durée du bail commercial les détaille.

Le loyer et sa révision

Le loyer de départ se fixe librement entre les parties. Son évolution suit ensuite deux mécanismes :

• l’indexation annuelle, si le bail contient une clause d’échelle mobile ;
• la révision triennale, plafonnée à la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou des activités tertiaires (ILAT).

L’ILC s’établit à 137,16 au 2e trimestre 2026, en hausse de 0,26 % sur un an selon l’INSEE. Depuis le 28 mai 2026, une clause dite « tunnel » peut limiter la variation annuelle, à condition de jouer autant à la hausse qu’à la baisse.

Le locataire d’un commerce a aussi le droit de payer son loyer chaque mois, au lieu de chaque trimestre d’avance. Le bailleur accepte obligatoirement s’il est à jour de ses loyers. Notre guide sur la révision du loyer commercial propose un calculateur.

Les charges, impôts et travaux

Depuis la loi Pinel de 2014, le bail comporte un inventaire précis des charges, impôts et taxes, avec leur répartition entre bailleur et locataire. Le bailleur remet chaque année un état récapitulatif.

Certaines dépenses ne peuvent pas être mises à la charge du locataire (article R. 145-35). Les plus importantes sont les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, comme les murs porteurs et la toiture. S’y ajoutent les honoraires de gestion des loyers du bailleur. La taxe foncière, elle, se refacture au locataire si le bail le prévoit. Notre guide sur la taxe foncière et le bail commercial calcule la part de chaque locataire.

Si le bailleur a opté pour la TVA, le loyer, les charges et la taxe foncière supportent une TVA de 20 %. Notre guide sur la TVA sur loyer commercial chiffre l’effet pour le locataire.

Un état des lieux est obligatoire à l’entrée et à la sortie (article L. 145-40-1). Plusieurs diagnostics s’annexent aussi au bail, dont le diagnostic de performance énergétique et l’état des risques. Notre guide sur les diagnostics du bail commercial en donne la liste complète.

Les garanties : dépôt et caution

La loi du 26 mai 2026 plafonne l’ensemble des garanties à un trimestre de loyer, soit trois mois, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026. Le plafond inclut le dépôt de garantie, la caution personnelle et la garantie bancaire.

Le bailleur rend le dépôt de garantie dans les trois mois qui suivent la remise des clés, pour les clés rendues depuis le 26 août 2026. Il libère les cautions et garanties bancaires dans les six mois. En cas de vente du local, l’obligation de rendre le dépôt passe au nouveau propriétaire. Notre guide sur le dépôt de garantie détaille ces règles, avec un calculateur.

Le renouvellement et la fin du bail

À l’échéance, le bail ne s’arrête pas automatiquement. Sans congé ni demande de renouvellement, il se prolonge tacitement. Le locataire peut demander le renouvellement, et le bailleur peut le proposer ou le refuser.

Un refus de renouvellement oblige en principe le bailleur à verser une indemnité d’éviction. Elle compense le préjudice du locataire, souvent la valeur du fonds de commerce. Le bailleur en est dispensé seulement en cas de motif grave et légitime, comme un manquement sérieux du locataire.

Le loyer du bail renouvelé reste en principe plafonné à la variation de l’indice. Le plafond saute dans certains cas, notamment pour les baux de plus de neuf ans ou en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité. Notre guide sur le déplafonnement du loyer détaille ces cas. Notre guide sur le renouvellement du bail commercial calcule les dates et le loyer plafonné.

Céder son bail ou son fonds

Le droit au bail est la valeur attachée au droit d’occuper le local. Il fait partie du fonds de commerce et se cède avec lui. Le bail ne peut pas interdire la cession du bail au repreneur du fonds (article L. 145-16). Il peut en revanche encadrer la cession du bail seul, sans le fonds, voire l’interdire.

Le pas de porte désigne une somme versée au bailleur à l’entrée dans les lieux. Il prend la forme d’un supplément de loyer ou d’une indemnité, avec des effets fiscaux différents. Notre guide sur le pas de porte et le droit au bail détaille la différence.

Le locataire bénéficie aussi d’un droit de préférence si le bailleur vend le local (article L. 145-46-1). Pour les ventes conclues depuis le 26 mai 2026, ce droit exclut les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts.

Le non-paiement et la clause résolutoire

La plupart des baux prévoient une clause résolutoire. Elle met fin au bail si le locataire ne paie pas, un mois après un commandement de payer resté sans effet.

Depuis le 28 mai 2026, le juge suspend cette clause seulement à deux conditions. Le locataire doit démontrer qu’il peut payer sa dette. Il doit aussi avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. En cas de difficulté, agissez donc vite et reprenez les paiements courants.

Les clauses à négocier avant de signer

• La destination. Une activité trop étroite bloque toute évolution du commerce. Une destination « tous commerces » donne de la souplesse, mais elle se paie souvent plus cher.
• Le loyer et l’indexation. Vérifiez l’indice, le trimestre de référence et la réciprocité de la clause.
• Les charges. Exigez un inventaire précis et un plafond réaliste pour les charges de copropriété.
• Les travaux. Fixez qui paie la mise aux normes ERP, l’accessibilité et l’extraction.
• La cession. Négociez la possibilité de céder le bail seul, utile en cas de changement d’activité.
• Les garanties. Le total ne doit pas dépasser trois mois de loyer pour un bail signé depuis le 28 mai 2026.
• Les assurances. Vérifiez la clause de renonciation à recours et ce que vous devez assurer. Notre guide sur l’assurance du local commercial détaille le partage.