Révision du loyer commercial : calcul, indice et plafonds

Indexation annuelle ou révision triennale : deux mécanismes différents

Le loyer d’un bail commercial peut évoluer par deux voies. Elles se cumulent souvent, mais n’obéissent pas aux mêmes règles.

	Indexation annuelle	Révision triennale
Origine	Une clause du bail, dite clause d’échelle mobile	La loi (article L. 145-38 du Code de commerce)
Fréquence	Chaque année, automatiquement	Tous les trois ans au moins, sur demande
Démarche	Aucune : le bailleur applique la clause	Demande par lettre recommandée ou par commissaire de justice
Indice	Celui prévu par la clause	ILC ou ILAT
Limite	Révision possible si le loyer a varié de plus de 25 %	Plafonnée à la variation de l’indice, sauf exception

La plupart des baux récents contiennent une clause d’indexation. Dans ce cas, la révision triennale sert peu, car le loyer suit déjà l’indice chaque année.

Quel indice utiliser : ILC, ILAT ou ICC

L’indice dépend de l’activité exercée dans le local.

Indice	Pour quels baux	Valeur au T2 2026
Indice des loyers commerciaux (ILC)	Commerces et artisans	137,16
Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)	Bureaux, professions libérales, activités tertiaires	138,01
Indice du coût de la construction (ICC)	Anciens baux et certaines clauses d’indexation	Publié chaque trimestre

Depuis la loi Pinel de 2014, la révision triennale des baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014 se calcule avec l’ILC ou l’ILAT. L’ICC, plus volatil, ne sert plus de référence pour cette révision.

L’INSEE calcule l’ILC chaque trimestre. Depuis fin 2021, il combine l’indice des prix à la consommation pour 75 % et l’indice du coût de la construction pour 25 %.

Comment calculer la révision du loyer commercial

La formule est la même pour l’indexation et pour la révision triennale.

Nouveau loyer = loyer actuel × nouvel indice ÷ indice de référence

L’indice de référence correspond au trimestre prévu dans le bail, ou à celui de la dernière fixation du loyer. Le nouvel indice est celui du même trimestre, un an ou trois ans plus tard.

Exemple 1, indexation annuelle. Un commerce paie 18 000 € de loyer annuel, indexé sur l’ILC du 2e trimestre. L’ILC passe de 136,81 au T2 2025 à 137,16 au T2 2026. Le nouveau loyer s’élève à 18 000 × 137,16 ÷ 136,81, soit 18 046 €. La hausse est de 0,26 %. Ce loyer s’entend hors charges et hors taxe foncière, que le bail peut mettre à la charge du locataire.

Exemple 2, révision triennale. Le même loyer de 18 000 €, sans clause d’indexation, est fixé au T2 2023, avec un ILC de 131,81. Trois ans plus tard, le loyer révisé atteint 18 000 × 137,16 ÷ 131,81, soit 18 731 €. La hausse est de 4,06 %.

Calculez la révision de votre loyer

Calculateur : révision du loyer commercial

Nouveau loyer = loyer actuel × nouvel indice ÷ indice de référence.

Loyer annuel actuel, hors taxes et charges€

Indice prévu par le bailILC, loyers commerciauxILAT, activités tertiaires

Trimestre de référence2026 – T22026 – T12025 – T42025 – T32025 – T22025 – T12024 – T42024 – T32024 – T22024 – T12023 – T42023 – T32023 – T22023 – T12022 – T42022 – T32022 – T22022 – T12021 – T42021 – T32021 – T22021 – T12020 – T42020 – T32020 – T22020 – T12019 – T42019 – T32019 – T22019 – T12018 – T42018 – T32018 – T22018 – T12017 – T42017 – T32017 – T22017 – T12016 – T42016 – T32016 – T22016 – T12015 – T42015 – T32015 – T22015 – T12014 – T42014 – T32014 – T22014 – T12013 – T42013 – T32013 – T22013 – T12012 – T42012 – T32012 – T22012 – T12011 – T42011 – T32011 – T22011 – T12010 – T42010 – T32010 – T22010 – T12009 – T42009 – T32009 – T22009 – T12008 – T42008 – T32008 – T22008 – T12007 – T42007 – T32007 – T22007 – T12006 – T42006 – T32006 – T22006 – T12005 – T42005 – T32005 – T22005 – T1

Nouveau trimestre2026 – T22026 – T12025 – T42025 – T32025 – T22025 – T12024 – T42024 – T32024 – T22024 – T12023 – T42023 – T32023 – T22023 – T12022 – T42022 – T32022 – T22022 – T12021 – T42021 – T32021 – T22021 – T12020 – T42020 – T32020 – T22020 – T12019 – T42019 – T32019 – T22019 – T12018 – T42018 – T32018 – T22018 – T12017 – T42017 – T32017 – T22017 – T12016 – T42016 – T32016 – T22016 – T12015 – T42015 – T32015 – T22015 – T12014 – T42014 – T32014 – T22014 – T12013 – T42013 – T32013 – T22013 – T12012 – T42012 – T32012 – T22012 – T12011 – T42011 – T32011 – T22011 – T12010 – T42010 – T32010 – T22010 – T12009 – T42009 – T32009 – T22009 – T12008 – T42008 – T32008 – T22008 – T12007 – T42007 – T32007 – T22007 – T12006 – T42006 – T32006 – T22006 – T12005 – T42005 – T32005 – T22005 – T1

Mon bail a une clause « tunnel »

Variation maximale par an, à la hausse comme à la baisse%

Calculer

Indices publiés par l’INSEE. Vérifiez le trimestre prévu dans votre bail.

Choisissez l’indice prévu par votre bail, le trimestre de référence et le nouveau trimestre. L’outil reprend les valeurs officielles de l’INSEE depuis 2005. Il affiche le nouveau loyer, la variation en euros et en pourcentage, et signale si la variation dépasse 25 %.

Les plafonds à connaître

La révision triennale est plafonnée. La hausse ne peut pas dépasser la variation de l’ILC ou de l’ILAT depuis la dernière fixation du loyer.

Une exception existe. Si les facteurs locaux de commercialité ont changé matériellement, et que la valeur locative a varié de plus de 10 %, le loyer peut être fixé à la valeur locative. C’est le déplafonnement. L’ouverture d’une station de métro ou d’un grand centre commercial à proximité en sont des exemples. Même alors, la hausse est étalée : elle ne peut pas dépasser 10 % du loyer de l’année précédente, chaque année. Au renouvellement du bail, d’autres cas s’ajoutent : notre guide sur le déplafonnement du loyer les présente.

Pour l’indexation, une autre protection joue. Si le loyer a augmenté ou baissé de plus de 25 % depuis sa dernière fixation, chaque partie peut demander une révision (article L. 145-39). La hausse qui en résulte est limitée à 10 % par an.

Ce que change la loi du 26 mai 2026

La loi n° 2026-403 de simplification de la vie économique modifie le bail commercial depuis le 28 mai 2026. Deux mesures touchent directement le loyer des commerces et des artisans.

• La clause « tunnel » est désormais validée. Un bail peut limiter la variation annuelle de l’indice, à condition que la limite soit la même à la hausse et à la baisse. Avec un tunnel de 3 %, le loyer ne bouge pas de plus de 3 % par an, dans un sens comme dans l’autre. L’article L. 145-38-1, en vigueur depuis le 28 mai 2026, vise l’indice des loyers commerciaux et ne prévoit pas de règle de transition. Pour l’ajouter à un bail plus ancien, faites rédiger un avenant par un juriste.
• Le paiement mensuel devient un droit. Le locataire à jour de ses loyers peut demander à payer chaque mois au lieu de chaque trimestre d’avance. La demande vaut aussi pour les baux en cours.

Les bureaux et les entrepôts sont exclus de ces deux mesures. La même loi plafonne les garanties à trois mois de loyer : notre guide sur le plafond du dépôt de garantie en détaille l’application.

Comment demander une révision triennale

1. Vérifier le délai. Trois ans au moins doivent s’être écoulés depuis l’entrée dans les lieux ou depuis la dernière fixation du loyer. Ce délai ne coïncide pas toujours avec les échéances triennales du bail.
2. Calculer le nouveau loyer avec le bon indice et le bon trimestre.
3. Envoyer la demande par lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice. Elle précise le montant demandé.
4. Appliquer le nouveau loyer à partir de la date de la demande, si les parties s’accordent.

En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation des baux commerciaux peut être saisie gratuitement. Elle rend un avis dans les trois mois. Si le désaccord persiste, le tribunal judiciaire tranche.

Contester une augmentation de loyer

Un locataire qui reçoit une hausse doit d’abord vérifier quatre points :

• le bon indice, ILC ou ILAT, selon l’activité ;
• le bon trimestre de référence, celui du bail ou de la dernière fixation ;
• le délai de trois ans pour une révision triennale ;
• l’absence de déplafonnement non justifié.

Une erreur d’indice ou de trimestre se corrige souvent par simple courrier. Pour un déplafonnement, le bailleur doit prouver la modification des facteurs locaux. Un avocat ou un expert immobilier peut contester son évaluation.

Questions fréquentes

Quel indice utiliser pour réviser un loyer commercial ?

L’ILC pour les commerces et les artisans, l’ILAT pour les bureaux et les activités tertiaires. L’ICC ne sert plus pour la révision triennale des baux récents.

Quand peut-on réviser le loyer d’un bail commercial ?

Chaque année si le bail contient une clause d’indexation. Sinon, tous les trois ans au moins, sur demande écrite.

Comment calculer la révision d’un loyer commercial ?

On multiplie le loyer actuel par le nouvel indice, puis on divise par l’indice de référence.

Quelle est la valeur de l’ILC au 2e trimestre 2026 ?

137,16, publiée par l’INSEE le 23 septembre 2026. La hausse est de 0,26 % sur un an.

Le bailleur peut-il augmenter le loyer de plus de 10 % ?

En révision triennale, la hausse suit l’indice. En cas de déplafonnement justifié, elle reste limitée à 10 % par an.

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L’auteur

La rédaction de Forum des Commerces

La rédaction de Forum des Commerces écrit des guides pratiques pour celles et ceux qui reprennent, créent ou gèrent un commerce. Chaque guide cite ses sources et indique sa date de dernière vérification.

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