Avenant au bail commercial : quand le signer et comment le rédiger

Qu’est-ce qu’un avenant au bail commercial ?

L’avenant est un acte qui complète ou modifie le bail sans le remplacer. Le bail initial continue de s’appliquer pour tout ce que l’avenant ne change pas, y compris sa date de départ et sa durée. La règle vient du Code civil : un contrat ne peut être modifié que par le consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise (article 1193).

Le bailleur ne peut donc pas imposer un avenant, et le locataire non plus. Sans accord, le bail continue aux conditions d’origine, sauf mécanisme légal comme la révision du loyer ou le renouvellement. Notre guide du bail commercial présente l’ensemble du statut.

Dans quels cas faut-il un avenant au bail commercial ?

Tout changement du bail ne demande pas un avenant. Le tableau classe les situations les plus courantes.

Situation	Avenant nécessaire ?	Ce qui s’applique
Modifier le loyer ou les charges	Oui, avec l’accord des deux parties	Libre en cours de bail ; la révision légale suit l’indice
Allonger ou raccourcir la durée	Oui	Au-delà de 12 ans, acte notarié ; effets sur le renouvellement ci-dessous
Agrandir ou réduire la surface, ajouter un local annexe	Oui	Le loyer et les garanties doivent suivre
Autoriser la sous-location	Oui, si le bail l’interdit	Article L. 145-31 : le bailleur est appelé à concourir à l’acte
Ajouter une activité connexe ou complémentaire	Non	Notification du locataire, article L. 145-47
Changer complètement d’activité	Non, mais autorisation du bailleur ou du juge	Demande du locataire, article L. 145-48
Payer le loyer chaque mois	Non	Droit du locataire à jour, article L. 145-32-1, depuis le 28 mai 2026
Changement de propriétaire	Non	Le bail se poursuit ; le locataire est informé
Cession du bail avec le fonds	Non	Acte de cession, avec les clauses du bail

Un changement qui touche à l’identité du locataire passe par une cession, pas par un avenant. Notre guide sur la cession de fonds de commerce en décrit les étapes. Celui sur le pas de porte et le droit au bail explique ce que l’on achète en restant locataire.

Peut-on ajouter ou changer d’activité sans avenant ?

Oui, dans deux cas encadrés par la loi. Le locataire peut ajouter une activité connexe ou complémentaire à celle du bail. Il informe le bailleur par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception, en indiquant les activités envisagées. Le bailleur dispose de deux mois pour contester, faute de quoi il perd ce droit (article L. 145-47).

Une activité connexe a un lien étroit avec l’activité exercée : un traiteur qui vend aussi des plats cuisinés. Une activité complémentaire en favorise le développement. Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 15 avril 2015, le bailleur n’a pas à motiver sa contestation devant le juge, qui apprécie ensuite le caractère connexe.

Pour un changement complet d’activité, le locataire demande l’autorisation au bailleur, qui répond dans un délai de trois mois. Le refus peut être porté devant le tribunal, qui vérifie la compatibilité avec l’immeuble, selon l’article L. 145-48. Le bailleur peut, à la prochaine révision triennale, demander un loyer plus élevé si la valeur locative augmente du fait de ces activités nouvelles.

Dans les deux cas, un avenant reste utile pour fixer la nouvelle destination par écrit. Il évite qu’un litige futur porte sur la clause de destination.

Quels sont les effets d’un avenant sur le loyer et la durée ?

Un avenant se négocie, mais ses effets se prolongent jusqu’au renouvellement. Trois points méritent un calcul avant de signer.

• Loyer relevé par avenant : Le loyer de renouvellement est plafonné à la variation de l’indice depuis la fixation du loyer précédent (article L. 145-34). Un loyer relevé par avenant devient la nouvelle base du plafonnement. Notre guide sur la révision du loyer commercial détaille l’indice applicable.
• Durée allongée : Un bail conclu pour plus de neuf ans sort du plafonnement au renouvellement, avec une hausse étalée à 10 % par an (article L. 145-34). Si l’avenant porte la durée totale au-delà de neuf ans, faites vérifier cet effet par un avocat. Le guide du déplafonnement explique les cas.
• Garanties : Pour les baux conclus ou renouvelés depuis la promulgation de la loi du 26 mai 2026, l’ensemble des garanties est plafonné à un trimestre de loyer, et une clause contraire est réputée non écrite (article L. 145-40). Un avenant qui augmente le loyer augmente donc le plafond, mais ne permet pas de le dépasser. Notre guide sur le dépôt de garantie précise les baux concernés.

La durée a une limite de forme : un bail de plus de douze ans se signe devant notaire et se publie au service de la publicité foncière. Notre guide sur la durée du bail commercial rappelle cette règle. Demandez au notaire si un avenant qui allonge le bail relève de la même formalité.

Comment rédiger un avenant au bail commercial ?

L’avenant reprend les mentions suivantes :

• l’identité des parties et leur qualité ;
• la date et la désignation du bail initial, avec ses avenants précédents ;
• l’article ou la clause modifiée, en citant l’ancienne rédaction et la nouvelle ;
• la date d’effet de la modification ;
• la confirmation que les autres clauses du bail restent applicables ;
• la date et la signature de chaque partie.

Écrivez la nouvelle clause entière plutôt qu’un renvoi vague. Par exemple : « le loyer annuel est fixé à 24 000 € hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2027 ». Montant, période et indice laissent peu de place au litige.

Qui rédige l’avenant, qui le paie et faut-il un notaire ?

Chaque partie peut proposer le texte. En pratique, le bailleur ou son mandataire (agence, avocat, notaire) rédige, et le locataire le fait relire. Un acte notarié n’est exigé que si le bail dépasse douze ans.

Pour les frais, la fiche d’Entreprendre.Service-Public.fr indique que les frais d’établissement du bail et de ses avenants sont généralement à la charge du locataire. Il s’agit d’un usage, pas d’une obligation : le partage se négocie et s’écrit dans l’avenant. Prévoyez aussi le coût d’un conseil juridique si la modification touche la durée ou le loyer.

Les erreurs fréquentes avant de signer

• S’accorder par courriel ou à l’oral. Une réponse du bailleur peut ne pas suffire à prouver la modification, notamment en cas de vente du local. Faites signer un acte.
• Oublier les garanties. Une extension de surface ou un loyer relevé change le plafond d’un trimestre de loyer. Réglez le complément de dépôt dans le même acte.
• Négliger l’effet sur le renouvellement. Un avenant de durée ou de loyer pèse neuf ans plus tard, quand le loyer est refixé.
• Passer par un avenant pour un changement de locataire. Un nouvel exploitant relève d’une cession de fonds ou de bail, pas d’un avenant.
• Croire qu’une vente du local impose un avenant. Le bail suit l’immeuble. Le nouveau propriétaire reprend le contrat, et depuis le 26 août 2026 l’obligation de restituer le dépôt lui passe.

Cas chiffré : agrandir un local de 60 à 80 m²

Exemple fictif, à titre d’illustration. Une fleuriste loue 60 m² pour 18 000 € par an hors taxes et hors charges, soit 300 € le mètre carré. Le bailleur lui propose d’ajouter une réserve de 20 m² au même prix au mètre carré, contre une durée portée à dix ans. Hypothèse : le bail est soumis au plafond des garanties.

Poste	Avant l’avenant	Après l’avenant
Surface	60 m²	80 m²
Loyer annuel	18 000 €	24 000 €
Loyer mensuel	1 500 €	2 000 €
Plafond des garanties (un trimestre)	4 500 €	6 000 €
Complément de dépôt à prévoir	0 €	1 500 €

Le coût supplémentaire est de 6 000 € par an. Au renouvellement, supposons une valeur locative de 28 000 € et un loyer déplafonné par la durée de dix ans. La hausse est alors étalée. La première année, le loyer passe à 26 400 € (24 000 € × 1,10). La seconde, il atteint 28 000 €, car 29 040 € dépasserait la valeur locative. Sans l’allongement de durée, la hausse suivrait l’indice. Le calcul ne tient compte ni de la taxe foncière refacturée ni des travaux.

Avant de signer l’avenant

Si vous envisagez plutôt d’acheter le local, notre guide pour acheter un local commercial détaille les frais et les étapes. Pour savoir qui paie l’impôt local, voyez le guide sur la taxe foncière et le bail commercial.

Questions fréquentes

Comment faire un avenant à un bail commercial ?

Rédigez un acte écrit qui cite le bail, la clause modifiée, la date d’effet et la confirmation des autres clauses, puis faites-le signer par les deux parties.

Qui rédige l’avenant au bail ?

L’une ou l’autre partie. En pratique, le bailleur ou son mandataire rédige, et le locataire le fait relire par un conseil.

Qui paie l’avenant au bail commercial ?

Les frais sont généralement à la charge du locataire, selon Service-Public. Le partage reste négociable et doit figurer dans l’avenant.

Faut-il refaire un bail en cas de changement de propriétaire ?

Non. Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, aux mêmes conditions. Le locataire doit en être informé.

Peut-on modifier un bail commercial en cours ?

Oui, par avenant signé des deux parties. Sans accord, seuls les mécanismes légaux, comme la révision triennale, s’appliquent.

Un avenant est-il obligatoire pour ajouter une activité ?

Non pour une activité connexe ou complémentaire : le locataire notifie le bailleur, qui a deux mois pour contester.

L’auteur

La rédaction de Forum des Commerces

La rédaction de Forum des Commerces écrit des guides pratiques pour celles et ceux qui reprennent, créent ou gèrent un commerce. Chaque guide cite ses sources et indique sa date de dernière vérification.

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