Pas de porte : définition, droit au bail et fiscalité
Le pas de porte est la somme qu’un bailleur demande à un commerçant pour lui louer un local, en plus du loyer. Aucune loi ne l’impose ni ne fixe son montant. Il se confond souvent avec le droit au bail, qui se paie à l’ancien locataire. Ce guide explique la différence et les deux façons de qualifier un pas de porte. Il détaille leurs effets sur l’impôt et le loyer de renouvellement, avec un calculateur du loyer réel.
À retenir
- Le pas de porte est une somme versée au bailleur à l’entrée dans un local, en plus du loyer.
- Il ne se rembourse pas à la sortie, à la différence du dépôt de garantie.
- Le droit au bail, lui, se paie au locataire sortant qui cède son bail.
- Selon la rédaction du bail, le pas de porte est un supplément de loyer ou une indemnité, avec des effets fiscaux opposés.
Qu’est-ce qu’un pas de porte ?
Le pas de porte, aussi appelé droit d’entrée, est une somme versée par le locataire au bailleur lors de la conclusion du bail commercial. Il s’ajoute au loyer et au dépôt de garantie. Le rapport du 122e Congrès des notaires de France, publié en 2026, le définit comme une somme exigée par le propriétaire en plus du loyer annuel. Elle se verse en une ou plusieurs fois et reste acquise au bailleur.
Aucun texte ne l’impose ni ne fixe son montant. Il se négocie librement. Il apparaît surtout dans les emplacements très recherchés, où le bailleur sait que plusieurs commerçants veulent le local.
Pas de porte ou droit au bail : quelle différence ?
Les deux sommes se paient à l’entrée dans un local, mais pas à la même personne.
| Pas de porte | Droit au bail | |
|---|---|---|
| Qui reçoit la somme | Le bailleur, propriétaire des murs | Le locataire sortant |
| Quand | À la signature d’un nouveau bail, local libre | À la cession d’un bail en cours |
| Ce qu’elle paie | L’accès au local, ou un complément de loyer | Le droit d’occuper le local aux conditions du bail en cours |
| Remboursée à la sortie | Non | Non, mais revendable à son tour |
| Droits d’enregistrement | Non | Oui, selon le barème des cessions |
Le droit au bail fait partie du fonds de commerce. Il a d’autant plus de valeur que le loyer en cours est inférieur au loyer de marché. Notre guide pour évaluer un fonds de commerce explique comment le chiffrer.
Le pas de porte est-il un supplément de loyer ou une indemnité ?
C’est la question centrale. Selon le rapport des notaires, deux qualifications sont possibles :
- un supplément de loyer, payé d’avance, qui complète la rémunération du bailleur pour la jouissance du local ;
- une indemnité, qui compense une perte de valeur du patrimoine du bailleur ou la cession d’un avantage.
Le Conseil d’État regarde en principe le droit d’entrée comme un supplément de loyer. Il juge que la seule mise en location d’un local n’entraîne pas de dépréciation du patrimoine du bailleur. Le critère décisif reste le montant du loyer stipulé, comparé à la valeur locative réelle du local.
Les juges et l’administration fiscale ne s’arrêtent pas au mot employé dans le bail. Ils recherchent l’intention des parties et l’économie générale du contrat.
Ce que change la qualification
| Supplément de loyer | Indemnité | |
|---|---|---|
| Pour le bailleur | Revenu imposable, foncier ou professionnel | Pas imposé comme un loyer |
| Pour le locataire | Charge déductible | Actif incorporel, en principe non amorti |
| TVA | Suit le régime du loyer | Selon sa nature |
| Loyer au renouvellement | Pris en compte dans la valeur locative | Non pris en compte |
Si le bailleur a opté pour la TVA, un pas de porte qualifié de supplément de loyer supporte la TVA de 20 %, comme le loyer. Notre guide sur la TVA sur le loyer commercial détaille cette option.
Au renouvellement, un supplément de loyer entre dans l’appréciation de la valeur locative, au titre des obligations des parties de l’article L. 145-33 du Code de commerce. Cette qualification ne suffit pas, à elle seule, à faire sauter le plafond du loyer renouvelé. Notre guide sur le déplafonnement du loyer commercial présente les cas où le plafond tombe.
Le pas de porte est-il amortissable ?
Pour le locataire, la réponse dépend de la qualification. Un supplément de loyer se déduit des charges. Une indemnité s’inscrit à l’actif comme un élément incorporel, sans amortissement sauf avantage limité dans le temps, selon le rapport des notaires.
Le droit au bail suit une règle proche : la doctrine fiscale le considère comme non amortissable, car il se renouvelle avec le bail. Notre guide sur l’amortissement du fonds de commerce détaille la ventilation du prix.
Combien coûte vraiment un pas de porte ?
Aucune statistique publique ne recense les montants de pas de porte. Ils dépendent de l’emplacement et de la concurrence entre candidats. Le bon repère est le loyer qu’il représente sur la durée du bail.
Répartissez le pas de porte sur la durée du bail et comparez le loyer obtenu au loyer de marché. Calcul indicatif, hors frais, fiscalité et actualisation. La qualification du pas de porte dépend de la rédaction du bail et de l’appréciation du juge.Calculateur : ce que coûte vraiment un pas de porte
Prenons une boutique louée 24 000 € par an hors charges, avec un pas de porte de 45 000 €. Ce cas est fictif. Réparti sur les neuf ans du bail, le pas de porte ajoute 5 000 € par an.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Loyer stipulé | 24 000 € par an |
| Pas de porte réparti sur 9 ans | 5 000 € par an |
| Loyer équivalent | 29 000 € par an |
| Hausse par rapport au loyer stipulé | 20,8 % |
Si des locaux comparables se louent 27 000 € par an, le loyer équivalent dépasse le marché de 2 000 € par an. Le pas de porte se négocie alors, ou se justifie par un avantage précis.
Comment négocier un pas de porte ?
- Comparez le loyer équivalent aux loyers des locaux voisins.
- Demandez une contrepartie : loyer réduit, travaux pris en charge, destination plus large du bail.
- Proposez un paiement échelonné, que le rapport des notaires admet.
- Faites écrire dans le bail la qualification retenue et ses raisons.
- Additionnez pas de porte, dépôt de garantie et premiers loyers pour mesurer le coût d’entrée.
Point de vigilance
Un pas de porte ne se récupère pas en quittant le local, même après quelques mois. Pour un bail de neuf ans, vérifiez la durée du bail commercial et vos possibilités de sortie avant de payer une somme élevée.
Avant de payer un pas de porte
- Calculer le loyer équivalent sur la durée du bail.
- Comparer avec les loyers de marché du quartier.
- Faire préciser dans le bail : supplément de loyer ou indemnité.
- Vérifier le régime de TVA du loyer.
- Demander à votre expert-comptable le traitement fiscal de la somme.
Questions fréquentes
Le pas de porte est-il remboursable ?
Non. Il reste acquis au bailleur, même si le locataire part avant la fin du bail.
Qui peut demander un pas de porte ?
Le bailleur, à la signature d’un nouveau bail. Le locataire qui cède son bail vend, lui, un droit au bail.
Quelle différence entre droit au bail et pas de porte ?
Le pas de porte se paie au propriétaire pour un local libre. Le droit au bail se paie au locataire sortant pour reprendre son bail.
Comment estimer la valeur d’un pas de porte ?
Répartissez-le sur la durée du bail et ajoutez-le au loyer, puis comparez le total au loyer de marché.
Le pas de porte est-il soumis à la TVA ?
Oui s’il est un supplément de loyer et que le bailleur a opté pour la TVA. Sinon, cela dépend de sa nature.
Sources
- Congrès des notaires de France, rapport du 122e Congrès (2026), « Lors de la conclusion du bail : droit d’entrée ou pas-de-porte ».
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-10, revenus fonciers, recettes brutes : droits d’entrée.
- Code de commerce, article L. 145-33, Légifrance.
- Code général des impôts, article 719, Légifrance.
Contenu vérifié et mis à jour le 9 octobre 2026.
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La rédaction de Forum des Commerces
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