Sous-location d’un bail commercial : ce que la loi permet
La sous-location bail commercial est interdite en principe. Le locataire ne peut louer tout ou partie de son local à un tiers qu’avec une clause du bail ou l’accord du bailleur. Il informe aussi le propriétaire, qui dispose de 15 jours pour intervenir à l’acte. Ce guide détaille la procédure, le calcul de la hausse de loyer que le bailleur peut exiger, les droits du sous-locataire et un cas chiffré.
À retenir
- La sous-location est interdite, sauf clause du bail ou accord du bailleur.
- Le locataire informe le bailleur, qui dispose de 15 jours pour dire s’il intervient à l’acte.
- Si le sous-loyer dépasse le loyer principal, le bailleur réclame une hausse correspondante.
- Une sous-location irrégulière peut coûter le bail et l’indemnité d’éviction.
Peut-on sous-louer un local commercial ?
Oui, mais à deux conditions. L’article L. 145-31 du Code de commerce pose la règle : sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. Service-Public ajoute que le bailleur doit aussi être informé de l’acte.
L’autorisation prend plusieurs formes. Elle figure dans le bail d’origine, dans un avenant ou dans une lettre signée après coup. Elle est parfois tacite, par exemple quand le bailleur accepte sans réserve des travaux destinés au sous-locataire. Prévoyez malgré tout un écrit : la preuve d’un accord tacite se discute devant le juge. Pour modifier le bail à cette occasion, notre guide de l’avenant au bail commercial détaille la méthode.
Notre guide du bail commercial présente l’ensemble du statut. Une clause qui autorise la sous-location à certaines conditions (activité identique, surface maximale) s’applique telle quelle. Relisez-la avant toute démarche.
Comment obtenir l’accord du bailleur, étape par étape ?
La loi impose une procédure précise. Le locataire informe le bailleur de son intention de sous-louer, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a 15 jours pour indiquer s’il entend concourir à l’acte, c’est-à-dire y participer. S’il ne répond pas dans ce délai et que la sous-location est autorisée, le locataire signe.
De l’idée de sous-louer au contrat signé
- Relire le bail Chercher la clause de sous-location, la destination des locaux et la durée restante.
- Informer le bailleur Acte de commissaire de justice ou lettre recommandée, avec l’identité du sous-locataire, l’activité, la surface et le loyer prévus.
- Attendre 15 jours Le bailleur dit s’il intervient à l’acte ; son silence ne bloque pas une sous-location autorisée.
- Signer le contrat de sous-location Bailleur présent si son intervention est demandée, durée limitée à celle du bail principal.
- Conserver les preuves Accusé de réception, accord écrit, contrat signé : elles servent au renouvellement et en cas de litige.
Sources : Code de commerce, articles L. 145-31 et L. 145-32 ; Service-Public, fiche F22229 ; Open Lefebvre Dalloz.
Omettre cette étape a un coût. Selon Lefebvre Dalloz et le cabinet Kohen Avocats, une sous-location conclue sans appeler le bailleur à l’acte lui est inopposable. Elle justifie la résiliation du bail et le refus d’indemnité d’éviction.
Quel loyer fixer et que peut réclamer le bailleur ?
Le sous-loyer se négocie librement entre le locataire principal et le sous-locataire. Une limite existe : si le sous-loyer est supérieur au prix de la location principale, le bailleur exige une hausse correspondante du loyer principal (article L. 145-31, Service-Public). À défaut d’accord, le tribunal judiciaire tranche.
Pour une sous-location partielle, on rapporte le sous-loyer à la fraction de surface sous-louée. Selon le cabinet Kohen Avocats et Propulse by Crédit Agricole, la comparaison tient compte des charges et des travaux que le locataire principal supporte pour le sous-locataire. Seule la marge nette sert de base à la hausse.
Inversement, un sous-loyer inférieur au loyer principal ne fait pas baisser ce dernier. Le locataire principal doit tout le loyer au bailleur, quel que soit ce que paie son sous-locataire (LegalPlace).
Cas chiffré : un restaurateur sous-loue un tiers de son local
Exemple fictif, à titre d’illustration. Un restaurateur loue 120 m² pour 3 000 € par mois hors taxes et hors charges. Il sous-loue 40 m² à un traiteur pour 1 200 € par mois, sans travaux ni charges à sa charge.
| Élément | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Part du loyer principal pour 40 m² | 3 000 € × 40 / 120 | 1 000 € |
| Sous-loyer demandé | 1 200 € | |
| Dépassement | 1 200 € − 1 000 € | 200 € par mois |
| Hausse que le bailleur peut réclamer | 200 € × 12 | 2 400 € par an |
Le restaurateur encaisse 14 400 € par an et en reverse jusqu’à 2 400 € s’il n’a engagé aucun frais. Ce calcul sert de repère : en cas de désaccord, seul le juge fixe la hausse. Si le restaurateur avait financé 5 000 € de travaux pour le traiteur, la marge à prendre en compte serait réduite d’autant, selon la même méthode.
Avant de fixer un sous-loyer, intégrez-le dans votre prévisionnel financier pour vérifier que l’opération reste rentable après la hausse éventuelle.
Quels droits pour le sous-locataire ?
Le sous-locataire est un vrai locataire, mais ses droits dépendent du bail principal. Trois points comptent.
- Durée : le sous-bail ne dépasse pas la durée restante du bail principal. Quand celui-ci prend fin, la sous-location s’arrête avec lui (Lefebvre Dalloz, LegalPlace).
- Activité : le sous-locataire respecte la destination des locaux fixée dans le bail principal. Il ne la change pas sans l’accord du bailleur.
- Renouvellement : il demande le renouvellement à son bailleur, le locataire principal, dans la limite des droits de celui-ci (article L. 145-32). À la fin du bail principal, il peut s’adresser directement au propriétaire si la sous-location était autorisée et si le bailleur y a concouru. Pour une sous-location partielle, les locaux doivent être indivisibles ou les parties l’avoir voulu ainsi.
Notre guide du renouvellement du bail commercial explique la demande et les délais.
Sous-location, cession du bail ou location-gérance : que choisir ?
Les trois montages diffèrent par ce que le locataire garde.
| Montage | Ce qui se passe | Le locataire principal |
|---|---|---|
| Sous-location | Un tiers occupe tout ou partie du local, le bail principal continue | Reste titulaire et débiteur du loyer |
| Cession du bail | Le bail passe à un repreneur, avec ses droits | Quitte le bail (voir ci-dessous) |
| Location-gérance | Un gérant exploite le fonds contre redevance | Reste propriétaire du fonds |
Pour vendre l’activité plutôt que partager le local, voyez notre guide de la cession de fonds de commerce et celui du pas de porte et du droit au bail.
Pop-up store, espaces partagés : attention à la requalification
Le coworking commercial, le pop-up store et les « conventions de mise à disposition avec services » se développent. Un contrat de prestation peut être requalifié en sous-location prohibée quand la mise à disposition des locaux en est l’objet principal et que les services ne sont qu’accessoires (cabinet Neujanicki). Une décision de la Cour de cassation du 27 juin 2024 (n° 22-22.823) écarte à l’inverse la sous-location quand le prix, fixé globalement, rémunère indissociablement locaux et services.
Le risque est pour le locataire principal : résiliation du bail et refus d’indemnité d’éviction. Faites relire le contrat par un avocat avant de lancer ce type d’offre.
Les erreurs fréquentes en matière de sous-location
- Sous-louer sans écrit du bailleur en comptant sur un accord oral.
- Oublier l’information par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée.
- Signer avant l’expiration des 15 jours sans réponse du bailleur.
- Fixer un sous-loyer sans calculer la part du loyer principal qui correspond à la surface.
- Accorder au sous-locataire une durée plus longue que celle du bail principal.
- Présenter une sous-location comme une prestation de services pour éviter la procédure.
Avant de sous-louer un local commercial
Point de vigilance
Un loyer principal impayé met aussi le sous-locataire en danger, car la fin du bail principal éteint le sous-bail. Notre guide sur le loyer impayé en bail commercial décrit la procédure qui peut y conduire.
Checklist avant de sous-louer ou de signer un sous-bail
- Lire la clause de sous-location, la destination des locaux et la durée restante du bail.
- Obtenir l’accord du bailleur par écrit, ou notifier l’intention de sous-louer.
- Envoyer la notification par commissaire de justice ou lettre recommandée, et noter la date.
- Attendre 15 jours avant de signer.
- Calculer la part du loyer principal qui correspond à la surface sous-louée.
- Limiter la durée du sous-bail à celle du bail principal.
- Côté sous-locataire : demander une copie du bail principal et de l’accord du bailleur.
- Vérifier les assurances de chaque occupant. Notre guide sur l’assurance du local commercial précise les garanties à demander.
Questions fréquentes
Peut-on sous-louer un local commercial ?
Oui, si le bail le prévoit ou si le bailleur donne son accord. Sans cela, la sous-location est interdite (article L. 145-31).
Le bailleur doit-il donner son accord pour une sous-location ?
Oui, sauf clause contraire du bail. L’accord peut être écrit ou tacite, mais le bailleur doit toujours être informé de l’acte.
Quel délai pour informer le bailleur ?
Le bailleur a 15 jours à partir de la notification pour indiquer s’il intervient à l’acte. Sans réponse, la sous-location autorisée peut être conclue.
Le bailleur augmente-t-il le loyer principal ?
Oui, si le sous-loyer dépasse le prix de la location principale. Il exige une hausse correspondante, fixée par le juge à défaut d’accord.
Que devient le sous-locataire à la fin du bail principal ?
Le sous-bail s’arrête avec le bail principal. Le sous-locataire peut demander un bail directement au propriétaire si la sous-location était autorisée et le bailleur appelé à l’acte.
Quelle différence entre sous-location et cession du bail ?
La sous-location laisse le locataire principal titulaire du bail. La cession transfère le bail au repreneur, qui devient locataire à sa place.
Sources
- Code de commerce, articles L. 145-31 et L. 145-32, Légifrance (lus via la page de la section « De la sous-location »).
- Service-Public Entreprendre, fiche F22229 « Bail commercial », rubrique sous-location, consultée le 21 octobre 2026.
- Open Lefebvre Dalloz, « Sous-location du bail commercial » (appel à concourir, durée, sanctions).
- LegalPlace, « Sous-location du bail commercial : quelles règles ? » (responsabilité du locataire principal, majoration, sanctions).
- Cabinet Kohen Avocats, « La sous-location autorisée du bail commercial », 9 octobre 2026 ; Propulse by Crédit Agricole, « Sous-location d’un bail commercial : conditions et législation » (calcul au prorata des surfaces).
- Cabinet Neujanicki, « Sous-location ou contrat de prestation de services », 12 octobre 2025 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 juin 2024, n° 22-22.823 (Dalloz actualité).
Contenu vérifié et mis à jour le 21 octobre 2026.
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La rédaction de Forum des Commerces
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