Renouvellement du bail commercial : délais, loyer et refus

Le bail commercial se renouvelle-t-il automatiquement ?

Non. À l’échéance, le bail ne devient pas un nouveau bail de neuf ans. Si personne n’agit, il se poursuit aux mêmes conditions : c’est la prolongation tacite, aussi appelée tacite reconduction. Le locataire garde son droit au renouvellement pendant cette période. Le bail professionnel, lui, n’ouvre aucun droit au renouvellement : notre comparatif des deux baux le détaille.

Le renouvellement suppose une démarche de l’une des parties :

• le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement ;
• le locataire adresse une demande de renouvellement.

Le nouveau bail dure neuf ans, comme tout bail 3-6-9, sauf accord pour une durée plus longue (article L. 145-12 du Code de commerce).

Qui doit demander le renouvellement, et quand ?

Le bailleur qui veut renouveler, ou changer le loyer, délivre un congé au moins six mois avant l’échéance (article L. 145-9). Il passe par un commissaire de justice. Pendant la prolongation tacite, le congé reste de six mois et vise le dernier jour d’un trimestre civil.

Le locataire demande le renouvellement dans les six mois qui précèdent l’échéance, ou à tout moment pendant la prolongation (article L. 145-10). Il utilise un acte de commissaire de justice ou une lettre recommandée avec avis de réception.

La demande du locataire reproduit une mention obligatoire. Elle rappelle que le bailleur doit faire connaître son refus dans les trois mois, en précisant ses motifs. Sans réponse du bailleur dans ce délai, le renouvellement est réputé accepté.

Situation	Qui agit	Délai	Prise d’effet du nouveau bail
Avant l’échéance	Bailleur, par congé avec offre	Au moins 6 mois avant l’échéance	Le lendemain de l’échéance
Avant l’échéance	Locataire, par demande	Dans les 6 mois avant l’échéance	Le lendemain de l’échéance
Prolongation tacite	Bailleur, par congé	6 mois à l’avance, pour le dernier jour d’un trimestre civil	Date pour laquelle le congé est donné
Prolongation tacite	Locataire, par demande	À tout moment	Premier jour du trimestre civil suivant la demande

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Le bail en cours

Date de prise d’effet du bail

Durée prévue par le bailans

Le loyer plafonné

Loyer annuel fixé au début du bail€Le loyer initial, hors taxes et charges, avant les révisions.

Indice du bailILC, loyers commerciauxILAT, activités tertiaires

Indice connu au début du bail2026 – T22026 – T12025 – T42025 – T32025 – T22025 – T12024 – T42024 – T32024 – T22024 – T12023 – T42023 – T32023 – T22023 – T12022 – T42022 – T32022 – T22022 – T12021 – T42021 – T32021 – T22021 – T12020 – T42020 – T32020 – T22020 – T12019 – T42019 – T32019 – T22019 – T12018 – T42018 – T32018 – T22018 – T12017 – T42017 – T32017 – T22017 – T12016 – T42016 – T32016 – T22016 – T12015 – T42015 – T32015 – T22015 – T12014 – T42014 – T32014 – T22014 – T12013 – T42013 – T32013 – T22013 – T12012 – T42012 – T32012 – T22012 – T12011 – T42011 – T32011 – T22011 – T12010 – T42010 – T32010 – T22010 – T12009 – T42009 – T32009 – T22009 – T12008 – T42008 – T32008 – T22008 – T12007 – T42007 – T32007 – T22007 – T12006 – T42006 – T32006 – T22006 – T12005 – T42005 – T32005 – T22005 – T1

Indice connu au renouvellement2026 – T22026 – T12025 – T42025 – T32025 – T22025 – T12024 – T42024 – T32024 – T22024 – T12023 – T42023 – T32023 – T22023 – T12022 – T42022 – T32022 – T22022 – T12021 – T42021 – T32021 – T22021 – T12020 – T42020 – T32020 – T22020 – T12019 – T42019 – T32019 – T22019 – T12018 – T42018 – T32018 – T22018 – T12017 – T42017 – T32017 – T22017 – T12016 – T42016 – T32016 – T22016 – T12015 – T42015 – T32015 – T22015 – T12014 – T42014 – T32014 – T22014 – T12013 – T42013 – T32013 – T22013 – T12012 – T42012 – T32012 – T22012 – T12011 – T42011 – T32011 – T22011 – T12010 – T42010 – T32010 – T22010 – T12009 – T42009 – T32009 – T22009 – T12008 – T42008 – T32008 – T22008 – T12007 – T42007 – T32007 – T22007 – T12006 – T42006 – T32006 – T22006 – T12005 – T42005 – T32005 – T22005 – T1

Calculer

Calcul indicatif selon les articles L. 145-9 à L. 145-34 du Code de commerce et les indices INSEE. Un avocat confirme les dates et le loyer avant tout acte.

Prenons un bail de neuf ans qui a pris effet le 1er juillet 2017. Son loyer initial atteint 30 000 € par an, indexé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC). Ce cas est fictif.

Date	Étape
30 juin 2026	Échéance : personne n’a agi, le bail est en prolongation tacite
3 octobre 2026	Le locataire demande le renouvellement
1er janvier 2027	Prise d’effet du nouveau bail, premier jour du trimestre suivant
30 juin 2029	Fin de la période sans risque : au-delà de 12 ans, le loyer n’est plus plafonné

Le dernier indice connu au début du bail était celui du 1er trimestre 2017, à 109,46. Le dernier publié en octobre 2026 est celui du 2e trimestre 2026, à 137,16. Le loyer plafonné atteint donc 30 000 € × 137,16 ÷ 109,46, soit 37 591,81 € par an, en hausse de 25,31 %.

Comment se fixe le loyer du bail renouvelé ?

Le loyer du nouveau bail est en principe plafonné (article L. 145-34). Sa hausse ne peut pas dépasser la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des activités tertiaires (ILAT) depuis la fixation du loyer initial. Si la valeur locative du local est plus basse, le loyer peut être fixé à ce niveau inférieur.

Le plafond saute dans trois cas :

• le bail expiré avait été conclu pour plus de neuf ans ;
• la prolongation tacite a porté la durée du bail au-delà de douze ans ;
• une modification notable des facteurs locaux de commercialité ou des caractéristiques du local est prouvée.

Le loyer est alors fixé à la valeur locative, qui peut être bien plus élevée. Notre guide sur le déplafonnement du loyer détaille ces cas et calcule l’échéancier. Pour un bail de plus de neuf ans ou après une modification notable, la hausse est étalée. Elle ne dépasse pas 10 % du loyer de l’année précédente, chaque année.

Un locataire en prolongation tacite a donc intérêt à demander le renouvellement avant que le bail n’atteigne douze ans. Le calculateur indique cette date.

En cas de désaccord sur le loyer, la commission départementale de conciliation des baux commerciaux rend un avis gratuit. Le juge des loyers commerciaux tranche ensuite si nécessaire.

Le bailleur peut-il refuser le renouvellement ?

Oui, mais il paie en principe une indemnité d’éviction (article L. 145-14). Elle compense le préjudice causé au locataire. Elle comprend la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée des frais de déménagement, de réinstallation et de mutation.

Le bailleur peut refuser sans indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime contre le locataire, comme des loyers impayés après une mise en demeure restée sans effet. Il peut aussi reprendre le local pour certains motifs prévus par la loi, notamment un immeuble à démolir pour insalubrité.

Après un jugement fixant l’indemnité, le bailleur dispose d’un droit de repentir (article L. 145-58). Il peut finalement accepter le renouvellement, tant que le locataire n’a pas quitté les lieux ni pris un autre local.

Ce que la loi du 26 mai 2026 change pour un bail renouvelé

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026. Pour un bail renouvelé à partir de cette date :

• l’ensemble des garanties, dépôt et caution compris, ne peut pas dépasser trois mois de loyer, comme l’explique notre guide sur le dépôt de garantie ;
• une clause « tunnel » peut encadrer l’indexation, à condition d’être symétrique à la hausse et à la baisse.

Le droit de payer son loyer chaque mois s’applique aussi, dès lors que le locataire est à jour de ses loyers. Notre guide sur la révision du loyer commercial détaille la clause tunnel.

Combien coûte un renouvellement de bail commercial ?

Le renouvellement lui-même n’a pas de coût fixé par la loi. Les frais dépendent des actes :

• l’acte de commissaire de justice pour un congé ou une demande, à la charge de la partie qui le délivre ;
• la rédaction du nouveau bail, si les parties en signent un, souvent répartie selon le bail ;
• les honoraires d’avocat en cas de désaccord sur le loyer.

Le bailleur fournit aussi les annexes du nouveau bail : diagnostic de performance énergétique, état des risques de moins de six mois, inventaire des charges. Notre guide sur les diagnostics du bail commercial en donne la liste.

Reprendre un fonds dont le bail arrive à échéance

Pour un repreneur, la durée restante du bail pèse sur la valeur du fonds. Un bail proche de son échéance ou en prolongation tacite expose à une hausse de loyer au renouvellement. Avant de signer, calculez le loyer plafonné et la date des douze ans. Négociez au besoin un renouvellement anticipé avec le bailleur, avant la cession. Notre guide sur la cession de fonds de commerce détaille les autres vérifications, et notre guide du bail commercial les clauses à relire avant le compromis.

Questions fréquentes

Qui doit demander le renouvellement du bail commercial ?

L’une ou l’autre partie. Le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement, ou le locataire adresse une demande de renouvellement.

Que se passe-t-il après 9 ans sans démarche ?

Le bail se prolonge tacitement aux mêmes conditions. Le locataire peut demander le renouvellement à tout moment.

Quelle est la date d’effet du renouvellement ?

Le lendemain de l’échéance, ou, en prolongation tacite, le premier jour du trimestre civil qui suit la demande du locataire.

Le bailleur peut-il augmenter le loyer au renouvellement ?

Oui, dans la limite de la variation de l’indice depuis le loyer initial, sauf exceptions qui permettent de fixer la valeur locative.

Que faire si le bailleur ne répond pas à la demande ?

Après trois mois de silence, il est réputé accepter le renouvellement. Il peut encore demander un nouveau loyer en justice, dans un délai de deux ans.

L’auteur

La rédaction de Forum des Commerces

La rédaction de Forum des Commerces écrit des guides pratiques pour celles et ceux qui reprennent, créent ou gèrent un commerce. Chaque guide cite ses sources et indique sa date de dernière vérification.

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