Diagnostics obligatoires du bail commercial : la liste 2026
Les diagnostics obligatoires pour un bail commercial se limitent à trois documents techniques, à la charge du bailleur. S’y ajoutent l’état des lieux et les annexes sur les charges et les travaux, imposés par le Code de commerce depuis 2014. Un oubli ne rend pas le bail nul, mais il peut coûter une baisse de loyer ou une résolution du bail. Ce guide liste chaque document, selon que vous signez un nouveau bail, le renouvelez ou reprenez un fonds, et précise les sanctions.
À retenir
- Trois diagnostics techniques concernent un local commercial : performance énergétique, état des risques et amiante si l’immeuble date d’avant juillet 1997.
- Le Code de commerce ajoute l’état des lieux, l’inventaire des charges et l’état des travaux.
- Les diagnostics plomb, gaz et électricité ne s’appliquent qu’à une partie logement.
- L’interdiction de louer les passoires thermiques vise les logements, pas les locaux commerciaux.
Quels diagnostics pour un bail commercial ?
| Document | Quand | Validité | Texte |
|---|---|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | Joint au bail à sa conclusion | 10 ans | Article L. 126-29 du Code de la construction |
| État des risques | Joint au bail | Moins de 6 mois à la signature | Article L. 125-5 du Code de l’environnement |
| Dossier technique amiante | Immeuble autorisé avant le 1er juillet 1997 | Selon les résultats | Code de la santé publique, articles R. 1334-29-4 et suivants |
| État des lieux | Remise des clés, cession du bail, restitution | Article L. 145-40-1 du Code de commerce | |
| Inventaire des charges, états des travaux | Joints au bail | Mis à jour chaque année pour les charges | Article L. 145-40-2 du Code de commerce |
| Annexe environnementale | Locaux de plus de 2 000 m² de bureaux ou de commerce | Article L. 125-9 du Code de l’environnement |
Quatre questions pour obtenir la liste des documents à annexer à votre bail. Liste indicative selon le Code de la construction, le Code de l’environnement, le Code de la santé publique et le Code de commerce. Votre avocat ou votre notaire la confirme.Quels diagnostics pour mon bail commercial ?
Le diagnostic de performance énergétique
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est joint au bail lors de sa conclusion (article L. 126-29). Il classe le local selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Il reste valable dix ans.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE n’a plus une valeur seulement informative. Plusieurs avocats en déduisent qu’un locataire peut engager la responsabilité du bailleur si le diagnostic est faux. Les recommandations de travaux qui l’accompagnent restent, elles, informatives.
Un DPE défavorable n’empêche pas de louer un local commercial. L’interdiction de louer les passoires thermiques, issue de la loi Climat et résilience, ne vise que les logements. Un local classé G peut donc être loué en 2026. Sa mauvaise note pèse en revanche sur vos factures : relisez-la avant de négocier le loyer et sa clause d’indexation.
L’état des risques
L’état des risques signale si le local se trouve dans une zone exposée :
- risques naturels, miniers ou technologiques ;
- sismicité ;
- potentiel radon ;
- pollution des sols.
Il doit dater de moins de six mois au jour de la signature. Le bailleur l’établit gratuitement sur le site Géorisques, à partir de l’adresse du local.
C’est le document dont l’oubli coûte le plus cher. L’article L. 125-5 permet au locataire de demander la résolution du bail ou une baisse du loyer. Les cours d’appel se sont longtemps contredites sur la nécessité de prouver un préjudice. La Cour de cassation a tranché le 21 septembre 2023 : la résolution n’est pas automatique. Le juge vérifie que le manquement du bailleur est assez grave pour la justifier (3e chambre civile, n° 22-15.850).
L’amiante
L’amiante concerne les immeubles dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997. Pour un local commercial, le propriétaire tient un dossier technique amiante. Il le met à la disposition des occupants et leur remet une fiche récapitulative.
Ce dossier n’a pas à être annexé au bail, selon plusieurs avocats. Demandez-le quand même avant de signer, surtout si vous prévoyez des travaux. Des matériaux amiantés changent le coût et le calendrier d’un aménagement. Tout aménagement d’un commerce suppose en plus une autorisation de travaux au titre des règles des établissements recevant du public.
Les annexes du Code de commerce
La loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a ajouté trois documents au bail commercial. Ils sont souvent absents des listes de diagnostics, alors qu’ils pèsent plus lourd sur votre budget.
L’état des lieux s’établit contradictoirement à la remise des clés, lors d’une cession du bail et à la restitution du local (article L. 145-40-1). Sans état des lieux d’entrée, le bailleur ne peut pas invoquer la présomption de bon état prévue par le Code civil. L’état des lieux de sortie justifie aussi les retenues sur le dépôt de garantie. Il s’impose également au bail dérogatoire, limité à trois ans.
L’inventaire des charges liste de façon limitative les charges, impôts et taxes refacturés au locataire, avec leur répartition. Le bailleur adresse chaque année un état récapitulatif des charges. La taxe foncière n’est refacturable que si elle y figure : notre guide sur la refacturation de la taxe foncière le détaille.
L’état des travaux réunit deux listes : les travaux prévus sur les trois années à venir et ceux réalisés sur les trois années passées, avec leur coût (article L. 145-40-2).
Les obligations des grands locaux
Au-delà de 2 000 m² de bureaux ou de commerce, le bail comporte une annexe environnementale (article L. 125-9 du Code de l’environnement). Bailleur et locataire s’y échangent les données de consommation d’eau et d’énergie et fixent des objectifs.
À partir de 1 000 m² de surface tertiaire, le décret tertiaire impose de réduire la consommation d’énergie. Bailleur et locataire déclarent chaque année leurs consommations sur la plateforme de l’Observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire (OPERAT). La plupart des boutiques restent sous ces seuils.
Les diagnostics qui ne concernent pas un local commercial
Un local uniquement commercial échappe à plusieurs diagnostics du logement. Un site qui a accueilli une casse automobile, un pressing au perchloroéthylène ou un garage mérite en revanche une attention particulière à la pollution des sols. Les diagnostics du logement exclus sont les suivants :
- le constat de risque d’exposition au plomb ;
- l’état de l’installation intérieure de gaz ;
- l’état de l’installation intérieure d’électricité.
Un diagnostiqueur peut vous les proposer. Ils ne sont pas requis. La situation change si le bail comprend un logement, comme l’appartement au-dessus de la boutique. Ces diagnostics s’appliquent alors à la partie habitation : plomb si l’immeuble date d’avant 1949, gaz et électricité si les installations ont plus de 15 ans.
Nouveau bail, renouvellement ou reprise d’un fonds
Les obligations changent selon le moment : signature, renouvellement du bail ou reprise d’un fonds.
| Moment | DPE et état des risques | État des lieux | Charges et travaux |
|---|---|---|---|
| Nouveau bail | À annexer | À la remise des clés | À annexer |
| Renouvellement | À annexer au nouveau bail | Non requis | À annexer |
| Reprise d’un fonds avec cession du bail | Demandez ceux du bail en cours | Lors de la cession | Demandez les derniers états |
Le repreneur d’un fonds reprend le bail tel qu’il est. Il hérite donc des annexes manquantes et des risques qu’elles cachent. Faites figurer la remise de ces documents dans le compromis. Notre guide sur les conditions suspensives du compromis détaille ce point.
Qui paie les diagnostics du bail commercial ?
Les textes mettent ces documents à la charge du bailleur : c’est à lui de les fournir au locataire. L’inventaire des charges ne peut pas refacturer les honoraires liés à la gestion des loyers (article R. 145-35 du Code de commerce). Vérifiez la clause sur les honoraires avant de signer.
Point de vigilance
Un état des risques daté de plus de six mois équivaut à une absence d’état des risques. Contrôlez sa date avant de signer, et non celle du projet de bail.
Les diagnostics pour vendre un local commercial
La vente du local suit d’autres règles. Le vendeur fournit le DPE, l’état des risques et, pour un immeuble antérieur à juillet 1997, le repérage de l’amiante. Un état relatif aux termites s’ajoute dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Le notaire réunit ces documents avant le compromis.
Questions fréquentes
Quels diagnostics pour un bail commercial ?
Le DPE, l’état des risques de moins de six mois et, pour un immeuble antérieur à juillet 1997, le dossier amiante. S’y ajoutent l’état des lieux, l’inventaire des charges et l’état des travaux.
Le DPE est-il obligatoire pour un local commercial ?
Oui. Il est joint au bail lors de sa conclusion et reste valable dix ans.
Peut-on louer un local commercial classé G ?
Oui. L’interdiction de louer les passoires thermiques vise seulement les logements.
Un bail commercial sans diagnostic est-il nul ?
Non. Le locataire peut demander une baisse du loyer ou la résolution du bail, si le manquement du bailleur est assez grave.
Faut-il un diagnostic électricité pour un local commercial ?
Non, sauf pour la partie logement si le bail en comprend une.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 126-29, Légifrance.
- Code de l’environnement, articles L. 125-5 et L. 125-9, Légifrance.
- Code de commerce, articles L. 145-40-1, L. 145-40-2 et R. 145-35, Légifrance.
- Code de la santé publique, articles R. 1334-29-4 et suivants, Légifrance.
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 septembre 2023, n° 22-15.850, commenté par Cheuvreux Notaires le 28 novembre 2023.
- Valentin Simonnet, avocat, « Diagnostics obligatoires du bail commercial », 29 juin 2026.
Contenu vérifié et mis à jour le 9 octobre 2026.
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La rédaction de Forum des Commerces
La rédaction de Forum des Commerces écrit des guides pratiques pour celles et ceux qui reprennent, créent ou gèrent un commerce. Chaque guide cite ses sources et indique sa date de dernière vérification.
