Dépôt de garantie du bail commercial : plafond et restitution
Le dépôt de garantie du bail commercial est la somme que le locataire verse au bailleur pour garantir le paiement du loyer, des charges et des réparations. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 plafonne pour la première fois son montant. Pour les commerces, toutes les garanties réunies ne peuvent plus dépasser un trimestre de loyer, et le dépôt se restitue dans les trois mois. Ce guide explique à quels baux s’appliquent ces règles, comment calculer le plafond et comment récupérer votre dépôt.
À retenir
- Depuis la loi du 26 mai 2026, les garanties d’un bail de commerce sont plafonnées à un trimestre de loyer.
- Le plafond vise ensemble le dépôt, la caution bancaire et la caution d’un proche.
- Le bailleur rend le dépôt au plus tard trois mois après la remise des clés.
- Une clause qui dépasse le plafond est réputée non écrite.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie d’un bail commercial ?
Le dépôt de garantie est une somme d’argent remise au bailleur à la signature du bail commercial. Il couvre les loyers impayés, les charges dues, dont la part de taxe foncière refacturée, et le coût des réparations à la charge du locataire. Le bailleur le conserve pendant tout le bail et le rend au départ, déduction faite des sommes justifiées.
Aucune loi n’oblige à verser un dépôt de garantie. Il n’existe que si le bail le prévoit, et son montant se négocie à la signature.
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?
L’article L. 145-40 du Code de commerce, modifié par la loi n° 2026-403, fixe un plafond. Les sommes versées à titre de garantie ne peuvent excéder les loyers d’un trimestre. Le même plafond s’applique à la valeur des engagements et garanties de toute nature demandés au locataire.
Le plafond ne concerne que certains locaux et certains baux. Il ne vise pas le bail professionnel, comme le rappelle notre comparatif des baux commercial et professionnel.
| Votre situation | Règle applicable |
|---|---|
| Local de commerce de détail ou de gros, de service commercial ou artisanal, bail conclu ou renouvelé depuis la réforme | Toutes garanties plafonnées à un trimestre de loyer, sans intérêts |
| Même local, bail signé avant la réforme et pas encore renouvelé | Montant libre jusqu’au renouvellement |
| Bureaux, entrepôt ou autre local | Montant libre |
Pour un bail ancien, le plafond s’appliquera au prochain renouvellement du bail, dont notre calculateur donne le calendrier.
La loi vise les baux conclus ou renouvelés « à compter de la promulgation », soit le 26 mai 2026. Le texte est entré en vigueur le 28 mai 2026, date retenue par Service-Public.fr. Pour un bail signé entre ces deux dates, faites vérifier le régime par un avocat.
Le texte parle de loyers et non de charges. Il ne précise pas si le trimestre s’entend hors taxes ou toutes taxes comprises. Rédigez la clause en montant précis pour éviter toute discussion, surtout si votre loyer est soumis à la TVA.
Quels sont les usages pour un bail signé avant la réforme ?
Pour les baux antérieurs et pour les bureaux, le montant reste libre. L’usage, selon Service-Public.fr, est de trois mois de loyer quand le loyer se paie d’avance, et de six mois quand il se paie à terme échu.
Le premier alinéa de l’article L. 145-40 continue de s’appliquer à ces baux. La part du dépôt qui dépasse deux termes de loyer produit des intérêts au profit du locataire. Le taux est celui de la Banque de France pour les avances sur titres.
Pour un loyer payé chaque trimestre, deux termes représentent six mois. Pour un loyer payé chaque mois, ils représentent deux mois. Depuis le 28 mai 2026, le locataire d’un commerce à jour de ses loyers peut demander le paiement mensuel du loyer.
Calculer le plafond et la date de restitution
Vérifiez si les garanties de votre bail commercial dépassent le plafond légal, et à quelle date elles doivent vous être rendues. Calcul indicatif selon l’article L. 145-40 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026.Calculateur : plafond et restitution du dépôt de garantie
Prenons une boutique de prêt-à-porter dont le bail est signé le 1er juillet 2026. Ce cas est fictif. Le loyer est de 24 000 € par an hors charges, payable chaque mois. Le bailleur demande un dépôt de 6 000 € et une caution bancaire de 6 000 €.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Plafond légal : un trimestre de loyer | 6 000 € |
| Dépôt de garantie | 6 000 € |
| Caution bancaire | 6 000 € |
| Total demandé | 12 000 € |
| Excédent | 6 000 € |
Le dépôt seul respecte le plafond. Ajouté à la caution bancaire, il le dépasse du double. Le plafond s’apprécie toutes garanties confondues. Le locataire peut refuser la caution bancaire, ou demander un dépôt réduit.
Quelle différence entre caution et dépôt de garantie ?
Dans le langage courant, « caution » désigne souvent le dépôt de garantie. En droit, ce sont deux garanties différentes :
- le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur ;
- le cautionnement est l’engagement d’un tiers de payer à la place du locataire défaillant, selon l’article 2288 du Code civil ;
- la garantie autonome, souvent dite « à première demande », oblige une banque à payer sur simple demande, selon l’article 2321 du Code civil.
Le cautionnement est dit solidaire quand le bailleur peut poursuivre la caution sans agir d’abord contre le locataire. Le bailleur demande parfois au dirigeant d’une société locataire de se porter caution solidaire à titre personnel.
Depuis la réforme, le texte inclut ces engagements dans le plafond d’un trimestre. Un dirigeant qui se porte caution pour un bail de commerce récent ne garantit donc pas plus d’un trimestre de loyer, dépôt compris.
Comment se passe la restitution du dépôt de garantie ?
Le bailleur restitue le dépôt dans un délai raisonnable de trois mois au plus. Ce délai court à partir de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il peut retenir les sommes qui lui restent dues, à condition de les justifier.
Les autres garanties obéissent à un délai de six mois. Dans ce délai, le bailleur effectue les mainlevées et rend les documents qui s’y rapportent, comme l’acte de caution.
Cette règle vaut pour les baux en cours, quand la remise des clés intervient trois mois au moins après la promulgation, soit à partir du 26 août 2026. Pour des clés rendues avant cette date, seul le bail fixe un délai.
Pour récupérer votre dépôt :
- Faites un état des lieux de sortie contradictoire.
- Rendez les clés contre un reçu daté, ou par lettre recommandée.
- Demandez par écrit le décompte des sommes retenues et leurs justificatifs.
- Sans réponse à l’échéance, adressez une mise en demeure, puis saisissez le tribunal judiciaire.
Que devient le dépôt si le local est vendu ?
En cas de vente ou de donation des murs, l’obligation de restituer le dépôt passe au nouveau propriétaire. Le locataire n’a pas à le réclamer à l’ancien bailleur.
Les autres garanties, comme une caution bancaire, deviennent caduques. L’ancien bailleur rend les documents et procède aux mainlevées dans les six mois. Cette règle s’applique aux ventes conclues depuis le 26 août 2026.
Lors d’une cession du bail avec le fonds, le dépôt reste entre les mains du bailleur. Le vendeur et l’acquéreur règlent son sort dans l’acte de cession. Notre guide sur l’acte de vente du fonds détaille cette étape.
Point de vigilance
Une clause qui fait échec à l’article L. 145-40 est réputée non écrite, selon l’article L. 145-15 du Code de commerce. Un dépôt de six mois dans un bail de boutique signé en 2026 ne vaut donc que jusqu’au plafond. Le locataire peut demander le remboursement de l’excédent.
Avant de signer ou de quitter votre local
- Vérifier la date de signature ou du dernier renouvellement du bail.
- Additionner dépôt, caution bancaire et caution personnelle, puis comparer au trimestre de loyer.
- Préciser dans le bail le montant du dépôt, en euros.
- Remettre les clés contre un reçu daté ou par lettre recommandée.
- Réclamer le décompte et les justificatifs des sommes retenues.
Questions fréquentes
Quel dépôt de garantie pour un bail commercial ?
Pour un commerce dont le bail est conclu ou renouvelé depuis mai 2026, un trimestre de loyer au plus, toutes garanties comprises. Avant, le montant est libre.
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Non. Il n’existe que si le bail le prévoit.
Quel délai pour rendre le dépôt de garantie ?
Trois mois au plus après la remise des clés, pour les clés rendues depuis le 26 août 2026. Six mois pour une caution bancaire.
Le dépôt de garantie produit-il des intérêts ?
Non pour un bail de commerce récent. Pour les autres baux, la part qui dépasse deux termes de loyer produit des intérêts.
Le bailleur peut-il exiger une caution personnelle du dirigeant ?
Oui, mais pour un bail de commerce récent, elle entre dans le plafond d’un trimestre de loyer avec le dépôt.
Sources
- Code de commerce, articles L. 145-15, L. 145-32-1 et L. 145-40, version issue de l’article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, Légifrance, consultés le 4 octobre 2026.
- Entreprendre.Service-Public.fr, « Faut-il verser un dépôt de garantie dans un bail commercial ? », fiche F36538.
- Code civil, articles 2288 (cautionnement) et 2321 (garantie autonome), Légifrance.
- Seban Avocats, « Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 : quelles modifications pour le statut des baux commerciaux ? », 24 juin 2026.
Contenu vérifié et mis à jour le 10 octobre 2026.
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La rédaction de Forum des Commerces
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