TVA sur loyer commercial : option, calcul et récupération
La TVA sur loyer commercial n’est pas automatique. La location d’un local nu en est exonérée, sauf si le bailleur choisit de soumettre ses loyers à la TVA, au taux de 20 %. Pour un commerçant qui récupère la TVA, l’opération est neutre. Pour une micro-entreprise en franchise en base, elle alourdit le loyer d’un cinquième. Ce guide explique quand la TVA s’applique, comment la lire dans un bail, comment la récupérer et quels arrêts récents protègent le locataire.
À retenir
- La location d’un local commercial nu est exonérée de TVA, sauf si le bailleur choisit d’y soumettre ses loyers.
- Avec l’option, le loyer, les charges et la taxe foncière refacturées supportent une TVA de 20 %.
- Un locataire au régime réel de TVA récupère cette taxe ; un locataire en franchise en base la paie en plus.
- Le bailleur qui facture la TVA sans avoir opté doit la rembourser.
Un loyer commercial est-il soumis à la TVA ?
Tout dépend du local loué et du choix du bailleur.
| Situation | TVA | Texte |
|---|---|---|
| Local nu, sans option du bailleur | Exonéré | Article 261 D du Code général des impôts (CGI) |
| Local nu, avec option du bailleur | 20 % | Article 260, 2° du CGI |
| Local aménagé avec le matériel nécessaire à l’activité | 20 %, de plein droit | Article 261 D du CGI |
| Location-gérance d’un fonds de commerce | 20 %, de plein droit | La redevance rémunère l’exploitation d’un fonds |
La plupart des boutiques se louent nues, c’est-à-dire sans équipement d’exploitation. Le loyer est alors hors TVA, sauf option. Lisez donc la clause du loyer, comme les autres clauses du bail commercial, avant de comparer deux locaux. Un loyer « hors taxes » de 2 000 € peut coûter 2 400 € par mois.
Un repreneur en location-gérance paie, lui, une redevance taxable dans tous les cas. Notre guide sur la reprise d’un fonds ou de ses parts présente les autres façons de reprendre.
Comment fonctionne l’option du bailleur
Le bailleur opte par une simple lettre au service des impôts des entreprises. L’option prend effet au premier jour du mois de sa déclaration, sans effet rétroactif. Le Conseil d’État l’a confirmé en décembre 2023 : un bailleur qui opte tard perd la TVA sur ses dépenses antérieures.
L’option se choisit local par local. Depuis un arrêt du Conseil d’État du 9 septembre 2020 (n° 439143), un bailleur peut soumettre à la TVA un seul local d’un immeuble et laisser les autres exonérés.
L’option reste valable sans limite de durée. Le bailleur peut la dénoncer à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit son entrée en vigueur. S’il a acheté ou construit l’immeuble depuis moins de vingt ans, il reverse alors une partie de la TVA qu’il avait déduite.
Pourquoi un bailleur opte-t-il ? Pour récupérer la TVA sur l’achat, la construction ou les travaux du local. Ce calcul le concerne seul. Pour le locataire, l’effet dépend de son propre régime de TVA.
Ce que l’option change pour le locataire : un cas chiffré
Prenons un local loué 2 000 € hors taxes par mois. Les charges atteignent 200 € par mois et la taxe foncière refacturée 2 400 € par an, soit 200 € par mois. Ce cas est fictif.
| Par mois | Sans option | Avec option |
|---|---|---|
| Loyer | 2 000 € | 2 000 € |
| Charges | 200 € | 200 € |
| Taxe foncière refacturée | 200 € | 200 € |
| TVA à 20 % | 0 € | 480 € |
| Total payé au bailleur | 2 400 € | 2 880 € |
| Coût net, locataire au régime réel | 2 400 € | 2 400 € (480 € récupérés) |
| Coût net, locataire en franchise en base | 2 400 € | 2 880 € |
Le locataire au régime réel récupère la TVA : l’option ne lui coûte rien, sauf une avance de trésorerie. Le locataire en franchise en base, comme beaucoup de micro-entrepreneurs, paie 5 760 € de plus par an. Il ne facture pas de TVA, donc il ne peut pas en déduire.
Quels montants supportent la TVA
Quand le bailleur a opté, la TVA porte sur le loyer et sur ses accessoires :
- les charges locatives refacturées ;
- la taxe foncière refacturée au locataire, selon la doctrine fiscale et l’article 267 du Code général des impôts (CGI), dont notre guide sur la taxe foncière et le bail commercial détaille le calcul ;
- les autres impôts et taxes remboursés au bailleur.
Le dépôt de garantie, lui, ne supporte pas de TVA : il ne rémunère aucun service et sera restitué. Depuis la loi du 26 mai 2026, il est plafonné à trois mois de loyer pour les baux conclus ou renouvelés. Notre guide sur le dépôt de garantie détaille ce plafond.
Ce que doit dire le bail
Le bail doit mentionner la TVA pour que le bailleur puisse la facturer. La Cour d’appel de Paris a jugé le 27 juin 2024 que cette mention est un préalable nécessaire, même quand l’option a été déclarée aux impôts.
La formule habituelle tient en deux phrases : « Le loyer est stipulé hors taxes. Il sera assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée au taux en vigueur. »
Un bail muet sur la TVA fixe donc un loyer toutes taxes comprises. Si le bailleur opte en cours de bail, il ne peut pas ajouter 20 % au loyer sans l’accord du locataire.
Le bailleur qui facture la TVA sans avoir opté
Certains bailleurs facturent la TVA sans avoir jamais déclaré l’option au service des impôts. La Cour de cassation a jugé le 12 septembre 2024 (n° 23-11.661) qu’ils doivent rembourser cette TVA au locataire. Le locataire dispose de cinq ans pour agir.
Si votre bail prévoit la TVA, demandez au bailleur la copie de sa lettre d’option. Ce contrôle vaut surtout si vous êtes en franchise en base : chaque mois de TVA versée à tort vous coûte réellement.
Comment récupérer la TVA sur un loyer commercial
Un locataire redevable de la TVA déduit celle de son loyer comme celle de ses autres achats. Trois conditions s’appliquent :
- le local sert à votre activité taxable ;
- vous détenez une facture ou un avis d’échéance qui mentionne la TVA ;
- vous déduisez la TVA sur la déclaration du mois où elle devient exigible pour le bailleur.
La quittance seule ne suffit pas toujours : elle doit faire apparaître le montant hors taxes, le taux et la TVA. Réclamez au bailleur un document conforme si ces mentions manquent.
La facturation du loyer et la réforme de la facture électronique
Un bailleur qui a opté facture un loyer soumis à TVA à une entreprise. Ces factures entrent dans la réforme de la facturation électronique. Toutes les entreprises doivent pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026. Les PME et les micro-entreprises les émettront à partir du 1er septembre 2027.
Pour un locataire, le changement se voit à la réception : la facture du loyer arrive par la plateforme choisie par votre entreprise. Notre guide sur la facturation électronique détaille le calendrier.
Point de vigilance
Un loyer « hors taxes » n’est pas toujours soumis à la TVA. Si le bailleur n’a pas opté, ce loyer « hors taxes » est le prix final. Faites préciser dans le bail si l’option est exercée et depuis quand.
Avant de signer un bail commercial
- Lire la clause du loyer : hors taxes ou toutes taxes comprises.
- Demander si le bailleur a opté pour la TVA, et la copie de sa lettre d’option.
- Calculer le loyer réel avec la TVA si vous êtes en franchise en base.
- Vérifier que les charges et la taxe foncière suivent le même régime que le loyer.
- Prévoir dans le bail le sort de la TVA en cas d’option ultérieure.
- Vérifier l’indice qui servira à la révision du loyer hors taxes.
Questions fréquentes
Qui paie la TVA sur un loyer commercial ?
Le locataire, si le bailleur a opté. Le bailleur la reverse ensuite à l’État. Un locataire au régime réel la récupère.
Quel taux de TVA sur un loyer commercial ?
Le taux normal de 20 %, quand le loyer y est soumis.
Le bailleur peut-il ajouter la TVA en cours de bail ?
Seulement si le bail le prévoit. Sinon, le loyer convenu reste le prix toutes taxes comprises.
Comment le bailleur dénonce-t-il l’option TVA ?
Par lettre au service des impôts, à partir du 1er janvier de la neuvième année qui suit l’option. Il reverse alors une partie de la TVA déduite.
La taxe foncière refacturée supporte-t-elle la TVA ?
Oui, si le loyer y est soumis. Elle suit le régime du loyer.
Sources
- Code général des impôts, articles 260, 261 D et 267, Légifrance.
- BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-50-10 (option pour les locations de locaux nus) et BOI-TVA-BASE-10-10-20 (base d’imposition).
- Conseil d’État, 9 septembre 2020, n° 439143, commenté par Seban Avocats.
- Deloitte Société d’Avocats, « Option TVA sur les loyers : quelles sont les récentes évolutions ? », 13 février 2024.
- Cour de cassation, 12 septembre 2024, n° 23-11.661, et Cour d’appel de Paris, 27 juin 2024, commentés par Negotium Avocats, juin 2025.
- Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, article L. 145-40 du Code de commerce (plafond des garanties).
Contenu vérifié et mis à jour le 9 octobre 2026.
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La rédaction de Forum des Commerces
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