Taxe foncière et bail commercial : qui la paie et comment la calculer
La taxe foncière dans un bail commercial incombe d’abord au propriétaire du local. Le bail peut toutefois prévoir que le locataire la lui rembourse. Depuis la loi Pinel de 2014, cette refacturation suppose un inventaire précis des taxes dans le bail et une répartition selon la surface exploitée. Ce guide explique qui paie la taxe foncière, à quelles conditions elle se refacture, comment calculer votre part et comment contester un montant.
À retenir
- Le propriétaire doit la taxe foncière, mais le bail peut la mettre à la charge du locataire.
- Sans clause expresse dans le bail, le bailleur ne peut pas la refacturer.
- Dans un immeuble partagé, la part de chaque locataire dépend de la surface qu’il exploite.
- Le bailleur envoie le décompte annuel au plus tard le 30 septembre de l’année suivante.
Qui doit payer la taxe foncière dans un bail commercial ?
L’administration fiscale adresse l’avis de taxe foncière au propriétaire du local au 1er janvier de l’année, selon l’article 1415 du Code général des impôts. C’est lui qui la paie au Trésor public.
Le bail commercial prévoit ensuite, le cas échéant, son remboursement par le locataire. L’article R. 145-35 du Code de commerce interdit de refacturer au locataire les impôts dont le bailleur est le redevable légal. Il fait une exception expresse pour la taxe foncière et ses taxes additionnelles.
| Situation | Qui supporte la taxe foncière ? |
|---|---|
| Le bail met expressément la taxe foncière à la charge du locataire | Le locataire, qui la rembourse au bailleur |
| Le bail ne dit rien, ou parle seulement de « charges » | Le bailleur |
| Bail professionnel, hors statut des baux commerciaux | Selon le contrat |
Le bail doit-il le prévoir expressément ?
Oui. Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, tout bail commercial comporte un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes. Il précise aussi leur répartition entre bailleur et locataire (article L. 145-40-2). Si la taxe foncière ne figure pas dans cet inventaire, le bailleur ne peut pas la refacturer.
Les dates d’application diffèrent :
- l’inventaire limitatif s’impose aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 ;
- la liste des charges interdites de l’article R. 145-35 s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.
Pour un bail plus ancien, jamais renouvelé, seule compte la rédaction du contrat. Son renouvellement le fera entrer dans ces règles. Une clause qui met la taxe à la charge du locataire se lit strictement, et toute ambiguïté profite au locataire.
Quelles taxes peut-on refacturer au locataire ?
L’article R. 145-35 autorise la refacturation de trois catégories :
- la taxe foncière et les taxes additionnelles qui figurent sur l’avis ;
- les impôts et taxes liés à l’usage du local ou de l’immeuble ;
- les taxes liées à un service dont le locataire profite, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Il interdit en revanche de lui imputer :
- les autres impôts dont le bailleur est redevable, comme sa contribution économique territoriale ;
- les honoraires de gestion des loyers du bailleur ;
- les taxes des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Selon Service-Public.fr, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères suit la même condition que la taxe foncière : son identification dans le bail est nécessaire.
Comment calculer la taxe foncière d’un local commercial ?
La taxe foncière se calcule sur la moitié de la valeur locative cadastrale du local, selon l’article 1388 du Code général des impôts. On applique ensuite les taux votés par la commune et l’intercommunalité. Depuis 2017, la valeur locative des locaux professionnels suit des grilles de tarifs par secteur, fixées dans chaque département (article 1498 du même code).
Le locataire n’a pas à refaire ce calcul. Il vérifie surtout la part qu’on lui refacture.
Calculer votre part de taxe foncière
Dans un immeuble qui compte plusieurs locataires, la répartition se fait selon la surface exploitée (article L. 145-40-2). Le bail peut pondérer cette surface, par exemple pour tenir compte d’une réserve en sous-sol. Si vous entrez ou partez en cours d’année, le bail fixe en général un prorata.
Calculez la part de taxe foncière que le bailleur peut vous refacturer, selon votre surface et votre période d’occupation. Calcul indicatif selon les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du Code de commerce. Le bail peut prévoir une pondération des surfaces ou une autre règle de prorata.Calculateur : part de taxe foncière refacturable
Prenons une boutique de 120 m² dans un immeuble de 400 m² de locaux. Ce cas est fictif. L’avis 2026 de l’immeuble s’élève à 9 000 € de taxe foncière et 1 200 € de taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Le locataire est entré le 1er juillet 2026 et son bail prévoit un prorata.
| Élément | Résultat |
|---|---|
| Quote-part de surface | 30 % |
| Occupation en 2026 | 184 jours sur 365, soit 50,41 % |
| Taxe foncière refacturable | 1 361 € |
| Taxe d’enlèvement des ordures ménagères | 181 € |
| Total refacturable pour 2026 | 1 543 € |
Si le loyer est soumis à la TVA, la taxe refacturée l’est aussi. Notre guide sur la TVA sur loyer commercial détaille ce point.
Comment le bailleur facture-t-il la taxe foncière ?
Le bailleur peut l’appeler par provisions, avec le loyer, puis régulariser une fois l’avis reçu. L’article R. 145-36 l’oblige à adresser un état récapitulatif annuel au plus tard le 30 septembre de l’année suivante. Pour un immeuble en copropriété, le délai est de trois mois après la reddition des comptes de copropriété.
Sur demande, le bailleur communique au locataire tout justificatif, dont l’avis de taxe foncière lui-même.
Point de vigilance
La taxe foncière d’un local commercial augmente parfois sensiblement avec la révision des valeurs locatives ou les hausses de taux communaux. Avant de signer, demandez les trois derniers avis et intégrez la taxe à votre coût d’occupation, avec le loyer, sa révision triennale, les charges et l’assurance du local.
Comment contester une refacturation ?
En cas de doute, procédez dans cet ordre :
- Relisez l’inventaire des charges, impôts et taxes du bail.
- Demandez l’avis de taxe foncière et le calcul de répartition.
- Vérifiez la surface retenue et la période d’occupation.
- Contestez par écrit les sommes non prévues ou mal réparties.
- À défaut d’accord, saisissez la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire.
L’action en remboursement de sommes indûment payées se prescrit par deux ans pour les actions fondées sur le statut des baux commerciaux (article L. 145-60). Ne laissez pas passer les régularisations sans les vérifier.
Avant de signer ou de régler la taxe foncière
- Vérifier que la taxe foncière figure dans l’inventaire du bail.
- Demander les trois derniers avis de taxe foncière.
- Contrôler la quote-part de surface et sa pondération éventuelle.
- Appliquer le prorata d’occupation l’année d’entrée et de départ.
- Exiger l’état récapitulatif annuel avant le 30 septembre.
- Additionner loyer, charges, taxe foncière et garanties demandées pour mesurer le coût d’entrée.
Questions fréquentes
Est-ce au locataire de payer la taxe foncière ?
Seulement si le bail commercial le prévoit expressément. Sinon, elle reste à la charge du propriétaire.
Comment facturer la taxe foncière au locataire ?
Le bailleur l’appelle par provisions ou en une fois, puis adresse un décompte annuel avant le 30 septembre de l’année suivante.
Comment se répartit la taxe foncière entre plusieurs locataires ?
Selon la surface exploitée par chacun, éventuellement pondérée par le bail. Les locaux vacants restent à la charge du bailleur.
La taxe d’ordures ménagères peut-elle être refacturée ?
Oui, si le bail la prévoit, car elle correspond à un service dont le locataire profite.
Qui paie la taxe foncière dans un bail professionnel ?
Le contrat le fixe librement. Le statut des baux commerciaux et son inventaire limitatif ne s’appliquent pas.
Sources
- Code de commerce, articles L. 145-40-2, L. 145-60, R. 145-35 et R. 145-36, Légifrance, consultés le 5 octobre 2026.
- Code général des impôts, articles 1388, 1415 et 1498, Légifrance.
- Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises ; décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.
- Entreprendre.Service-Public.fr, fiche F32336 sur les charges du bail commercial.
Contenu vérifié et mis à jour le 10 octobre 2026.
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La rédaction de Forum des Commerces
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