Bail commercial ou bail professionnel : différences et choix
Bail commercial ou bail professionnel : le choix ne dépend pas d’abord des parties, mais de l’activité exercée dans le local. Le commerçant et l’artisan relèvent du bail commercial, protecteur et long. La profession libérale signe en principe un bail professionnel, plus souple, mais peut choisir le statut commercial. Ce guide compare les deux contrats, à jour de la loi du 26 mai 2026, et propose un questionnaire pour choisir le bon bail.
À retenir
- Le bail commercial concerne les commerçants et artisans qui exploitent un fonds ; il dure au moins neuf ans.
- Le bail professionnel concerne les professions libérales ; il dure au moins six ans, sans droit au renouvellement.
- Une profession libérale peut opter pour le bail commercial, avec l’accord exprès du bailleur.
- Depuis le 28 mai 2026, les garanties d’un bail commercial sont plafonnées à un trimestre de loyer ; cette règle ne vise pas le bail professionnel.
Qui a droit à quel bail ?
Le statut des baux commerciaux s’applique aux locaux où un commerçant ou un artisan exploite un fonds (article L. 145-1 du Code de commerce). Le locataire doit être immatriculé au registre du commerce ou au répertoire des métiers. Le bail professionnel, défini par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, vise les locaux affectés à un usage exclusivement professionnel, en pratique celui des professions libérales.
Trois questions pour savoir quel bail correspond à votre activité. Selon les articles L. 145-1, L. 145-2 et L. 145-5 du Code de commerce et l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Faites relire le bail par un professionnel du droit.Questionnaire : quel bail pour votre local ?
Le nom donné au contrat ne compte pas. Un commerçant qui exploite un fonds dans un local loué sous « bail professionnel » peut faire reconnaître qu’il relève du statut des baux commerciaux, qui est d’ordre public. Inversement, un consultant ou un avocat ne peut pas réclamer le statut commercial sans l’avoir choisi avec le bailleur.
Bail commercial et bail professionnel : le tableau comparatif
| Point | Bail commercial | Bail professionnel |
|---|---|---|
| Activités | Commerce, artisanat, industrie | Professions libérales |
| Durée minimale | 9 ans | 6 ans |
| Départ du locataire | À chaque fin de période de trois ans, avec six mois de préavis, sauf exceptions | À tout moment, avec six mois de préavis |
| Fin du bail par le bailleur | Congé avec offre de renouvellement ou indemnité d’éviction | Congé six mois avant la fin, sans indemnité |
| Droit au renouvellement | Oui | Non : reconduction tacite si personne ne donne congé |
| Loyer | Révision plafonnée à l’indice, sauf exceptions | Libre, selon la clause du bail |
| Garanties | Plafonnées à un trimestre de loyer depuis le 28 mai 2026 | Libres, selon le bail |
| Paiement mensuel | Droit du locataire à jour depuis le 28 mai 2026 | Selon le bail |
| Forme | Écrit recommandé ; acte notarié au-delà de 12 ans | Écrit obligatoire |
| Valeur pour une revente | Le droit au bail se cède avec le fonds | Peu de valeur de revente |
Notre guide sur la durée du bail commercial détaille les sorties triennales et leurs exceptions. Notre guide sur le dépôt de garantie explique le nouveau plafond, et notre guide sur le renouvellement du bail commercial la procédure à l’échéance.
Une profession libérale peut-elle signer un bail commercial ?
Oui. L’article L. 145-2 du Code de commerce permet d’appliquer le statut des baux commerciaux à un bail professionnel si les parties en conviennent expressément. La profession libérale obtient alors la durée de neuf ans, le droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction.
Le bailleur y perd en souplesse : il ne pourra plus reprendre son local sans indemnité. L’option se négocie donc, souvent contre un loyer plus élevé. Inscrivez-la clairement dans le contrat : une simple référence au Code de commerce ne suffit pas toujours à démontrer la volonté des parties.
Un commerçant peut-il signer un bail professionnel ?
En pratique, non. Si l’activité est commerciale ou artisanale, et que le locataire est immatriculé et exploite un fonds, le statut commercial s’applique. Un bail professionnel signé dans ce cas expose le bailleur à une requalification : le locataire pourra réclamer neuf ans de bail et le droit au renouvellement.
Pour un essai de courte durée, le bon outil est le bail dérogatoire. Il dure trois ans au plus, baux successifs compris. Si le locataire reste plus d’un mois après la fin sans opposition du bailleur, il devient un bail commercial. Notre guide sur le bail précaire et le bail dérogatoire détaille ces règles.
Le cas du local mixte
Un local mixte réunit un usage professionnel et un logement, par exemple un cabinet de kinésithérapie avec un appartement à l’étage. Ce bail mixte relève de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, qui s’applique aux locaux à usage mixte professionnel et d’habitation. Un commerçant qui loue une boutique avec un logement signe en général un bail commercial unique : le logement suit le local commercial.
Faites préciser dans le bail l’usage de chaque partie, et vérifiez le règlement de copropriété et les règles d’urbanisme sur le changement d’usage.
Point de vigilance
Le choix du bail se fait avant le choix du statut juridique. Le bail commercial suppose un locataire immatriculé : faites signer la société, ou prévoyez une clause de substitution si elle est en formation. Notre guide sur le statut juridique détaille ce point.
Avant de signer
- Identifier la nature de l’activité exercée dans le local.
- Vérifier l’immatriculation du locataire pour un bail commercial.
- Pour une profession libérale, négocier ou non l’option pour le statut commercial.
- Faire préciser la destination exacte du local.
- Comparer les règles de départ et de renouvellement.
- Vérifier le plafond des garanties pour un bail commercial signé depuis le 28 mai 2026.
Notre guide du bail commercial présente l’ensemble du statut, de la signature au renouvellement.
Questions fréquentes
Quelle différence entre bail commercial et bail professionnel ?
Le bail commercial vise le commerce et l’artisanat, pour neuf ans au moins, avec droit au renouvellement. Le bail professionnel vise les professions libérales, pour six ans, sans renouvellement.
Une profession libérale peut-elle avoir un bail commercial ?
Oui, si le bailleur l’accepte expressément, en application de l’article L. 145-2 du Code de commerce.
Quel préavis pour quitter un bail professionnel ?
Six mois, à tout moment, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par commissaire de justice.
Le bail professionnel se renouvelle-t-il ?
Il se reconduit tacitement pour six ans si personne ne donne congé, mais le locataire n’a aucun droit au renouvellement.
Le dépôt de garantie est-il plafonné en bail professionnel ?
Non. Le plafond d’un trimestre de loyer, entré en vigueur le 28 mai 2026, vise le bail commercial.
Sources
- Code de commerce, articles L. 145-1, L. 145-2, L. 145-5 et L. 145-40, Légifrance.
- Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, article 57 A, et loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 2, Légifrance.
- Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, articles 62 et 63 ; Syage Notaires, 24 juin 2026.
- Entreprendre.Service-Public.fr, fiche « Contrat de bail commercial », consultée le 8 octobre 2026.
Contenu vérifié et mis à jour le 9 octobre 2026.
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La rédaction de Forum des Commerces
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