Durée du bail commercial : 9 ans, sortie triennale et exceptions
La durée du bail commercial est de neuf ans au minimum, fixée par l’article L. 145-4 du Code de commerce. Le locataire n’est pas pour autant engagé pour neuf ans : il peut partir à la fin de chaque période de trois ans, à condition de prévenir six mois avant. Le bailleur, lui, est engagé pour toute la durée. Ce guide explique le bail 3-6-9, les délais pour en sortir, les clauses qui suppriment cette sortie et l’intérêt d’un bail plus long, avec un calculateur des dates.
À retenir
- Un bail commercial dure au moins 9 ans, d’où son surnom de bail 3-6-9.
- Le locataire peut partir à la fin de chaque période de trois ans, en donnant congé six mois avant.
- Le bailleur ne peut pas mettre fin au bail tous les trois ans, sauf exceptions liées à des travaux sur l’immeuble.
- Un bail de plus de 9 ans permet au bailleur d’échapper au plafonnement du loyer au renouvellement.
Quelle est la durée d’un bail commercial ?
L’article L. 145-4 du Code de commerce fixe une durée minimale de neuf ans. Une clause prévoyant une durée plus courte est réputée non écrite, sauf pour un bail dérogatoire. Le bail des professions libérales dure, lui, six ans au moins.
Les parties peuvent choisir une durée plus longue : 10 ans, 12 ans ou davantage. Au-delà de 12 ans, le bail se signe devant notaire et se publie au service de la publicité foncière.
| Type de contrat | Durée | Statut des baux commerciaux |
|---|---|---|
| Bail commercial classique | 9 ans minimum | Oui |
| Bail commercial long | Plus de 9 ans, sur accord | Oui |
| Bail dérogatoire | 3 ans maximum, renouvellements compris | Non |
| Convention d’occupation précaire | Liée à une circonstance particulière | Non |
Notre guide sur le bail précaire détaille le bail dérogatoire et la convention d’occupation précaire.
C’est quoi un bail 3-6-9 ?
Le surnom vient des trois échéances qui découpent les neuf ans : la fin de la 3e année, celle de la 6e et celle de la 9e. À chacune, le locataire a le droit de quitter le local sans indemnité. On parle de faculté de résiliation triennale.
Le bail 3-6-9 protège surtout le locataire, comme l’ensemble du statut du bail commercial. Il dispose d’une sortie régulière si son commerce ne marche pas. Le bailleur, lui, reste engagé : la fin d’une période triennale ne lui ouvre pas de sortie, sauf exceptions.
Comment mettre fin à un bail 3-6-9 ?
Le locataire donne congé au moins six mois avant la fin de la période triennale. Il l’envoie par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Le délai se calcule à la date de réception du congé, pas à la date d’envoi. Prévoyez donc quelques jours de marge.
Obtenez les dates auxquelles vous pouvez quitter votre local et la date limite pour envoyer votre congé. Calcul indicatif selon l’article L. 145-4 du Code de commerce. Vérifiez la date de prise d’effet inscrite dans votre bail.Calculateur : échéances triennales et dates de congé
Prenons un bail de neuf ans qui a pris effet le 1er mars 2022. Ce cas est fictif.
| Échéance | Étape | Congé au plus tard le |
|---|---|---|
| 28 février 2025 | Fin de la 1re période triennale | 28 août 2024 |
| 29 février 2028 | Fin de la 2e période triennale | 29 août 2027 |
| 28 février 2031 | Fin du bail | 28 août 2030 |
Un congé arrivé trop tard ne vaut que pour l’échéance suivante. Le locataire paie alors trois ans de loyer de plus.
Quand le bailleur peut-il mettre fin au bail ?
Le bailleur ne dispose pas de la sortie triennale. À l’issue d’une période de trois ans, la loi limite ses motifs de congé. Ils se résument à construire, reconstruire ou surélever l’immeuble, ou à réaliser des travaux de restauration imposés. Il passe alors par un acte de commissaire de justice, six mois à l’avance.
À l’échéance des neuf ans, il a la faculté de refuser le renouvellement, en versant en principe une indemnité d’éviction. Notre guide sur le renouvellement du bail commercial détaille ces règles.
Les baux sans sortie tous les trois ans
L’article L. 145-4 autorise une clause qui supprime la sortie triennale dans quatre cas seulement :
- un bail de plus de neuf ans ;
- des locaux monovalents, construits ou aménagés pour une seule activité, comme un hôtel ou un cinéma ;
- des locaux à usage exclusif de bureaux ;
- des locaux de stockage.
Pour une boutique ou un restaurant classique, une telle clause dans un bail de neuf ans est sans effet. Le locataire garde alors le droit de partir tous les trois ans.
Partir avant le terme : retraite, invalidité, décès
Le locataire qui fait valoir ses droits à la retraite a le droit de donner congé à tout moment, avec un préavis de six mois. Il en va de même s’il perçoit une pension d’invalidité. En cas de décès, ses héritiers disposent de la même faculté.
En dehors de ces cas, une sortie anticipée suppose l’accord du bailleur. Elle prend la forme d’une résiliation amiable, souvent assortie d’une indemnité. L’autre voie consiste à céder le bail, seul ou avec le fonds, à un repreneur : notre guide sur la vente d’un fonds de commerce détaille cette opération.
Pourquoi un bail commercial de 10 ans ?
Un bail de plus de neuf ans intéresse surtout le bailleur. À l’échéance, le loyer du bail renouvelé n’est plus plafonné à la variation de l’indice des loyers commerciaux. Il se fixe alors à la valeur locative, avec une hausse limitée à 10 % par an.
En échange, le locataire négocie une contrepartie : loyer de départ réduit, franchise de loyer, travaux pris en charge. Pesez cet avantage contre le risque d’une forte hausse au renouvellement. Un bail de plus de douze ans entraîne en plus des frais de notaire et de publicité foncière.
Point de vigilance
Un bail de neuf ans en prolongation tacite peut dépasser douze ans. Le loyer de renouvellement n’est alors plus plafonné non plus. Le calculateur de notre guide sur le renouvellement indique cette date.
Avant de signer ou de quitter votre bail
- Noter la date de prise d’effet exacte du bail.
- Calculer les échéances triennales et les dates limites de congé.
- Vérifier la présence d’une clause supprimant la sortie triennale, et si elle est valable.
- Envoyer le congé en recommandé avec avis de réception, avec plusieurs jours de marge.
- Pour un bail de plus de neuf ans, chiffrer le risque de hausse au renouvellement.
- En partant, remettre les clés contre un reçu daté : ce reçu fait courir la restitution du dépôt de garantie.
Questions fréquentes
Quelle est la durée d’un bail commercial ?
Neuf ans au minimum. Les parties peuvent prévoir une durée plus longue.
Peut-on résilier un bail commercial avant 3 ans ?
Pas unilatéralement, sauf retraite ou invalidité du locataire. Un accord avec le bailleur ou une cession du bail restent possibles.
Quel préavis pour quitter un bail commercial ?
Six mois avant la fin de la période triennale, par lettre recommandée ou par commissaire de justice.
Le bailleur peut-il résilier tous les trois ans ?
Non, sauf pour construire, reconstruire ou surélever l’immeuble, ou pour certains travaux de restauration.
Pourquoi signer un bail de 10 ans ?
Pour le bailleur, il écarte le plafonnement du loyer au renouvellement. Le locataire peut en obtenir des contreparties à la signature.
Sources
- Code de commerce, articles L. 145-4, L. 145-5, L. 145-5-1 et L. 145-34, Légifrance.
- Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, pour la publication des baux de plus de douze ans.
Contenu vérifié et mis à jour le 9 octobre 2026.
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La rédaction de Forum des Commerces
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