Déplafonnement du loyer commercial : cas, calcul et étalement
Le déplafonnement du loyer commercial fixe le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, au lieu de le limiter à la variation de l’indice. Il intervient dans trois cas prévus par l’article L. 145-34 du Code de commerce. La hausse peut atteindre plusieurs dizaines de pourcents, étalée ou non selon la cause. Ce guide explique quand le bailleur peut déplafonner, comment se calcule le nouveau loyer, comment contester et comment éviter la hausse brutale, avec un calculateur d’échéancier.
À retenir
- Au renouvellement, le loyer reste en principe plafonné à la variation de l’indice des loyers commerciaux.
- Le déplafonnement le porte à la valeur locative, qui peut être bien supérieure.
- En cas de modification notable ou de bail de plus de neuf ans, la hausse est étalée à 10 % par an.
- Un bail de neuf ans prolongé au-delà de douze ans subit la hausse d’un coup.
Qu’est-ce que le déplafonnement du loyer ?
À chaque renouvellement, le loyer du nouveau bail commercial est en principe plafonné. Sa hausse ne peut pas dépasser la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des activités tertiaires (ILAT) depuis la fixation du loyer précédent. C’est la règle de l’article L. 145-34.
Le déplafonnement écarte cette limite. Le loyer est alors fixé à la valeur locative, c’est-à-dire au loyer de marché du local. L’article L. 145-33 définit cette valeur d’après cinq éléments :
- les caractéristiques du local ;
- la destination des lieux, c’est-à-dire les activités autorisées ;
- les obligations respectives des parties ;
- les facteurs locaux de commercialité ;
- les prix pratiqués dans le voisinage.
Le déplafonnement joue dans les deux sens. Si la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, le loyer peut baisser jusqu’à elle.
Quand peut-on déplafonner un loyer commercial ?
L’article L. 145-34 prévoit trois cas au renouvellement.
| Cas | Ce qu’il faut prouver | Étalement de la hausse |
|---|---|---|
| Modification notable d’un des quatre premiers éléments de la valeur locative | Un changement important, pendant le bail expiré, favorable au commerce exercé | Oui, 10 % par an au plus |
| Bail conclu pour plus de neuf ans | La durée prévue par le bail | Oui, 10 % par an au plus |
| Bail de neuf ans prolongé tacitement au-delà de douze ans | La durée effective du bail | Non |
En cours de bail, la révision triennale peut aussi être déplafonnée, à des conditions plus strictes. Notre guide sur la révision du loyer commercial détaille ce cas.
Qu’est-ce qu’une modification notable ?
C’est le cas le plus discuté devant les juges. Le bailleur doit prouver un changement important d’un des quatre premiers éléments de l’article L. 145-33, survenu pendant le bail qui s’achève.
Les juges retiennent par exemple :
- les facteurs locaux de commercialité : arrivée d’une station de transport, piétonnisation, ouverture d’un pôle commercial, hausse de la population du quartier ;
- les caractéristiques du local : agrandissement, travaux d’aménagement financés par le bailleur ;
- la destination : autorisation d’une nouvelle activité.
L’article R. 145-6 précise que les facteurs locaux de commercialité tiennent à l’intérêt de l’emplacement pour le commerce considéré. La Cour de cassation l’a rappelé le 18 septembre 2025 (n° 24-13.288). La modification doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité du locataire. Le bailleur n’a pas à prouver une hausse réelle du chiffre d’affaires.
Les travaux payés par le locataire ne justifient pas, en principe, un déplafonnement. L’article R. 145-8 ne les prend en compte que si le bailleur en a assumé la charge, par exemple en acceptant un loyer réduit.
Comment se calcule le loyer déplafonné ?
Le nouveau loyer est égal à la valeur locative. Faute d’accord, le juge la fixe, souvent après une expertise qui compare des loyers de locaux similaires dans le voisinage.
Quand la hausse est étalée, elle obéit à l’avis de la Cour de cassation du 9 mars 2018 (n° 17-70.040). Le loyer augmente chaque année de 10 % du loyer de l’année précédente, jusqu’à atteindre la valeur locative. Le taux n’est pas modulable. Les parties, et non le juge, établissent l’échéancier.
Voyez comment le loyer rejoint la valeur locative, année après année, et ce que coûte le déplafonnement sur neuf ans. Calcul indicatif selon l’article L. 145-34 du Code de commerce, pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014. L’indexation annuelle éventuelle n’est pas prise en compte.Calculateur : échéancier du loyer déplafonné
Prenons une boutique louée 30 000 € par an. Ce cas est fictif. Au renouvellement, l’expert retient une valeur locative de 42 000 €, après l’arrivée d’une ligne de tramway devant le local.
| Année du nouveau bail | Modification notable, hausse étalée | Prolongation au-delà de 12 ans, sans étalement |
|---|---|---|
| Année 1 | 33 000 € | 42 000 € |
| Année 2 | 36 300 € | 42 000 € |
| Année 3 | 39 930 € | 42 000 € |
| Années 4 à 9 | 42 000 € | 42 000 € |
| Surcoût sur 9 ans | 91 230 € | 108 000 € |
L’étalement épargne 16 770 € au locataire sur neuf ans. Le montant final reste le même.
Le lissage de 10 % s’applique-t-il toujours ?
Non. Le texte le réserve à deux cas : la modification notable et le bail conclu pour plus de neuf ans. La Cour de cassation a refusé de l’étendre au bail de neuf ans prolongé au-delà de douze ans, dans son arrêt du 16 octobre 2025.
L’étalement n’est pas non plus d’ordre public. L’avis du 9 mars 2018 admet que les parties y renoncent. Une clause du bail peut donc l’écarter. Lisez-la avant de signer.
L’étalement ne vaut que pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, date d’application de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel.
Les locaux qui échappent au plafonnement
Certains locaux ne suivent pas la règle du plafond, quelle que soit la durée du bail. Leur loyer de renouvellement se fixe selon des règles propres :
- les terrains, selon les éléments qui leur sont particuliers (article R. 145-9) ;
- les locaux construits pour une seule utilisation, dits monovalents, comme un hôtel ou un cinéma, selon les usages de la branche (article R. 145-10) ;
- les bureaux, par référence aux prix de locaux équivalents (article R. 145-11).
Puis-je augmenter le loyer au changement de locataire ?
Le bailleur ne peut pas modifier le loyer lors d’une cession du bail ou du fonds. L’acquéreur reprend le bail aux mêmes conditions. Le loyer en cours et la date du renouvellement pèsent donc sur le prix du fonds de commerce. Le loyer ne change qu’à la prochaine révision triennale ou au renouvellement. Notre guide sur la cession de fonds de commerce détaille la reprise du bail.
Avec un nouveau locataire, sur un nouveau bail, le loyer se négocie librement.
Comment contester un déplafonnement ?
Le bailleur qui veut une hausse doit indiquer le loyer proposé dans son congé ou dans sa réponse à la demande de renouvellement. Sinon, le nouveau loyer n’est dû qu’à partir d’une demande ultérieure (article L. 145-11).
Pour contester, la marche à suivre est la suivante :
- Demandez au bailleur les éléments qui fondent la modification notable.
- Faites estimer la valeur locative par un expert indépendant.
- Saisissez la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, gratuite.
- À défaut d’accord, le président du tribunal judiciaire tranche sur mémoires (article R. 145-23).
L’action se prescrit par deux ans (article L. 145-60). Pendant la procédure, le locataire continue de payer l’ancien loyer.
Point de vigilance
Un bail de neuf ans qui continue sans renouvellement expose le locataire au déplafonnement sans étalement dès qu’il dépasse douze ans. Adressez une demande de renouvellement avant cette date, que notre calculateur du renouvellement indique.
Avant le renouvellement de votre bail
- Noter la date de prise d’effet et calculer la date des douze ans.
- Lister les changements du quartier et du local depuis la signature.
- Faire estimer la valeur locative avant de répondre au bailleur.
- Vérifier si le bail écarte l’étalement de 10 %.
- Saisir la commission de conciliation avant le juge.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que le déplafonnement du loyer ?
C’est la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative, au lieu de la variation de l’indice. Il peut faire monter ou baisser le loyer.
Quand peut-on déplafonner un loyer commercial ?
Au renouvellement, en cas de modification notable, de bail de plus de neuf ans ou de bail prolongé au-delà de douze ans.
Comment calculer l’augmentation d’un loyer déplafonné ?
Le loyer rejoint la valeur locative. Si l’étalement s’applique, il augmente de 10 % du loyer de l’année précédente chaque année.
Le lissage de 10 % est-il obligatoire ?
Non. Les parties peuvent l’écarter, et il ne s’applique pas à un bail de neuf ans prolongé au-delà de douze ans.
Qui fixe le loyer en cas de désaccord ?
Le président du tribunal judiciaire, après un avis facultatif et gratuit de la commission départementale de conciliation.
Sources
- Code de commerce, articles L. 145-11, L. 145-33, L. 145-34, L. 145-60, R. 145-6, R. 145-8 à R. 145-11 et R. 145-23, Légifrance, consultés le 4 octobre 2026.
- Cour de cassation, avis du 9 mars 2018, n° 17-70.040, Légifrance.
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 septembre 2025, n° 24-13.288, commenté par Gouache Avocats.
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 octobre 2025, n° 23-23.834, commenté par Gide Loyrette Nouel (21 octobre 2025) et Neu-Janicki (2 novembre 2025).
- Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, article 11.
- Entreprendre.Service-Public.fr, « Bail commercial : fixer et réviser le loyer », fiche F31925.
Contenu vérifié et mis à jour le 9 octobre 2026.
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La rédaction de Forum des Commerces
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