Évaluation d’un fonds de commerce : méthodes, barèmes et simulateur
L’évaluation d’un fonds de commerce sert à vérifier qu’un prix demandé tient la route, ou à fixer le sien avant de vendre. Trois méthodes se croisent : un pourcentage du chiffre d’affaires selon des barèmes professionnels, un multiple de la rentabilité, et la comparaison avec des ventes réelles. Aucune ne suffit seule. Ce guide explique chaque méthode, corrige deux erreurs répandues et propose un simulateur qui donne une fourchette de valeur.
À retenir
- La valeur d’un fonds se calcule par trois méthodes : chiffre d’affaires, rentabilité et comparaison.
- Les barèmes donnent une fourchette en pourcentage du chiffre d’affaires, sans valeur officielle.
- Le « barème fiscal » cité partout n’a jamais existé, selon un expert judiciaire.
- La jurisprudence calcule sur le chiffre d’affaires hors taxes, pas TTC.
- Le prix final se négocie, et il doit rester remboursable avec la rentabilité du fonds.
Ce que comprend la valeur d’un fonds de commerce
Un fonds de commerce réunit les éléments qui permettent d’exploiter une activité. On y trouve la clientèle, le droit au bail, le nom commercial, le matériel et parfois des licences. Le stock de marchandises se paie à part, à sa valeur au jour de la vente. Après l’achat, la part du prix affectée à la clientèle peut s’amortir : voir notre guide sur la ventilation du prix d’achat.
La clientèle pèse le plus lourd. Sa valeur dépend du chiffre d’affaires et de la rentabilité qu’elle génère. Le droit au bail forme souvent une valeur plancher : même un commerce peu rentable vaut au moins l’avantage d’un loyer inférieur au prix du marché. Il se distingue du pas de porte, versé au bailleur pour un local libre. Une société en pertes peut, elle, se vendre 1 euro : notre guide sur le rachat d’une entreprise pour 1 euro en mesure le vrai coût.
Certains éléments ne se transmettent pas avec le fonds. C’est le cas de l’agrément de la FDJ (Française des Jeux) ou du PMU (Pari mutuel urbain), et de certaines autorisations personnelles. Notre guide du tabac-presse détaille ces agréments, et nos guides sur l’agrément des détaillants FDJ et le point de vente PMU leur obtention. Retirez-les de la valeur tant que le repreneur ne les a pas obtenus.
Évaluer par les barèmes en pourcentage du chiffre d’affaires
C’est la méthode la plus citée. On applique au chiffre d’affaires annuel moyen un pourcentage propre à l’activité. Les barèmes professionnels publient des fourchettes larges, car un même métier varie beaucoup selon l’emplacement.
| Activité | Fourchette (en % du chiffre d’affaires annuel) |
|---|---|
| Alimentation générale | 60 à 145 % |
| Boulangerie-pâtisserie | 50 à 120 % |
| Boucherie | 25 à 60 % |
| Restaurant | 60 à 190 % |
| Restauration rapide | 40 à 110 % |
| Coiffure | 50 à 120 % |
| Institut de beauté | 50 à 80 % |
| Pressing, laverie | 70 à 130 % |
| Fleuriste | 45 à 90 % |
| Garage, atelier de réparation | 35 à 50 % |
| Librairie-papeterie | 30 à 130 % |
| Prêt-à-porter | 35 à 90 % |
| Presse | 25 à 60 % |
Pour certaines activités, la base change :
- café-bar : de 300 à 1 000 fois la recette journalière ;
- café-tabac : de 2 à 4 années de remise nette sur le tabac ;
- licence de débit de boissons seule : de 6 000 € à 50 000 € selon les possibilités de transfert.
Deux erreurs à éviter. La première concerne le « barème fiscal ». Selon Philippe Favre-Réguillon, expert judiciaire et auteur d’un traité sur l’évaluation des fonds, il n’a jamais existé. Les barèmes sont des usages professionnels recopiés d’un ouvrage à l’autre, souvent anciens. La seconde concerne la TVA. La cour d’appel de Paris retient le chiffre d’affaires hors taxes comme base de calcul (arrêt du 27 mai 2020, n° 18/09884). Le Bodacc publie aussi les prix de cession hors taxes depuis 2008.
Évaluer par un multiple de la rentabilité
Un repreneur achète surtout une capacité à dégager un revenu. La méthode par la rentabilité multiplie l’excédent brut d’exploitation (EBE) par un coefficient propre au secteur. L’EBE mesure ce que l’activité dégage avant amortissements, frais financiers et impôts.
L’EBE se retraite avant tout calcul. Les ajustements les plus courants sont les suivants :
- déduire une rémunération normale du dirigeant, s’il ne se paie pas ou se paie peu ;
- corriger le loyer, s’il est très éloigné du prix du marché ;
- retirer les produits et charges exceptionnels ;
- neutraliser les salaires de proches qui ne seront pas repris.
Le multiple dépend du secteur, de la taille et du risque. Dans l’hôtellerie, l’expert cité relève une médiane de 8,2 fois l’EBE sur les cessions de 2010 à 2020. Pour un bureau de tabac, CAP Transactions retient 3 à 4 fois l’EBE retraité. Pour votre secteur, demandez les multiples constatés à un expert-comptable ou à un cabinet de transaction spécialisé.
Évaluer par comparaison avec des ventes réelles
Les cessions de fonds de commerce sont publiées au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc). Chaque annonce indique l’activité, l’adresse et le prix hors taxes. La consultation est gratuite sur bodacc.fr.
Relevez une dizaine de ventes récentes de la même activité, dans des villes comparables. Rapportez chaque prix au chiffre d’affaires quand vous le connaissez. Vous obtenez une fourchette ancrée dans le marché local, plus fiable qu’un barème national.
Cette méthode a ses limites. L’annonce ne donne ni le chiffre d’affaires ni l’état du local. Utilisez-la pour situer un prix, puis confrontez-la aux deux autres méthodes.
Estimer la valeur d’un fonds avec le simulateur
Trois méthodes pour encadrer la valeur d’un fonds : barème, rentabilité et droit au bail. Estimation indicative. Les barèmes n’ont pas de valeur officielle. Faites valider par un expert-comptable.Simulateur : évaluation d’un fonds de commerce
Renseignez l’activité, le chiffre d’affaires hors taxes moyen des trois derniers exercices et l’EBE retraité. Ajoutez le loyer actuel et le loyer de marché si vous les connaissez. L’outil calcule trois valeurs : par le barème, par la rentabilité avec plusieurs multiples, et par le droit au bail. Il affiche ensuite une fourchette commune. Le résultat reste une estimation à confronter aux ventes réelles.
Croiser les trois méthodes sur un exemple chiffré
Exemple fictif. Une boulangerie réalise 400 000 € de chiffre d’affaires hors taxes en moyenne sur trois ans. Son EBE affiché atteint 95 000 €. Le gérant ne se verse pas de salaire.
| Méthode | Calcul | Valeur |
|---|---|---|
| Barème | 400 000 € × 50 à 120 % | 200 000 € à 480 000 € |
| Rentabilité | EBE retraité de 60 000 € (après 35 000 € de rémunération du dirigeant) × 3 à 4 | 180 000 € à 240 000 € |
| Comparaison | Ventes de boulangeries de la région au Bodacc, rapportées au chiffre d’affaires | À relever par vos soins |
Le barème donne une fourchette trop large pour décider. La rentabilité resserre l’estimation. Si le vendeur demande 400 000 €, le prix dépasse nettement la capacité bénéficiaire du fonds. Le repreneur dispose alors d’un argument chiffré pour négocier. Notre guide sur la rentabilité d’une boulangerie donne les ratios du secteur. Le prix retenu figure ensuite dans le compromis, puis dans l’acte : notre guide sur les étapes d’une cession de fonds de commerce les décrit.
Vérifier que le prix reste finançable
Un fonds bien évalué doit aussi se rembourser. Les banques regardent si l’EBE couvre les échéances du prêt, la rémunération du repreneur et une marge de sécurité.
Reprenons l’exemple. Un prêt de 200 000 € sur sept ans à 4 % coûte environ 33 000 € par an. Il reste alors 27 000 € sur un EBE de 60 000 € pour les impôts, les investissements et les imprévus. À 400 000 €, l’échéance dépasserait l’EBE.
Ce qui fait monter ou baisser la valeur
Les facteurs qui augmentent la valeur :
- un bail récent, long, avec un loyer inférieur au marché ;
- un chiffre d’affaires en hausse régulière sur trois ans ;
- une équipe stable et formée qui reste ;
- un matériel récent et aux normes ;
- un emplacement sans concurrence directe.
Les facteurs qui la diminuent :
- un bail proche de son terme ou une destination trop étroite ;
- un chiffre d’affaires porté par le seul dirigeant ;
- des travaux de mise aux normes à prévoir, comme l’accessibilité ou une extraction des fumées ;
- une baisse de fréquentation ou un projet d’urbanisme défavorable ;
- des agréments qui ne se transmettent pas.
Avant de faire une offre
- Obtenir les trois derniers bilans et comptes de résultat.
- Retraiter l’EBE avec un expert-comptable.
- Relever les ventes comparables au Bodacc.
- Lire le bail en entier : durée restante du bail, loyer, destination, clauses de cession.
- Faire chiffrer les travaux de mise aux normes.
- Calculer l’échéance du prêt et la comparer à l’EBE retraité.
- Suivre les autres étapes d’une reprise : financement, compromis, acte.
Questions fréquentes
Comment calculer la valeur d’un fonds de commerce ?
On croise trois méthodes : un pourcentage du chiffre d’affaires, un multiple de l’EBE retraité et la comparaison avec des ventes publiées au Bodacc.
Le prix d’un fonds de commerce se calcule-t-il HT ou TTC ?
Hors taxes. La jurisprudence et les annonces du Bodacc retiennent le chiffre d’affaires hors taxes.
Le barème fiscal d’évaluation existe-t-il ?
Non. Les barèmes sont des usages professionnels, sans valeur officielle. L’administration fiscale n’en a jamais publié.
Quel multiple d’EBE pour un fonds de commerce ?
Il varie selon le secteur et le risque. Par exemple, 3 à 4 fois l’EBE retraité pour un tabac selon un cabinet spécialisé.
Le stock est-il compris dans le prix du fonds ?
Non. Le stock se paie à part, à sa valeur au jour de la cession.
Sources
- Philippe Favre-Réguillon, expert judiciaire, « Méthodes de valorisation du fonds de commerce », support publié par l’Ordre des avocats de Paris, novembre 2023.
- Cour d’appel de Paris, 27 mai 2020, n° 18/09884.
- Xval, « Barème fiscal évaluation fonds de commerce 2024 », 25 mars 2024.
- CCI Paris Île-de-France, « Comment évaluer un fonds de commerce ? », mise à jour du 25 juin 2026.
- CAP Transactions, « Comment évaluer la rentabilité d’un bureau de tabac en 2025 », 27 mai 2025.
- Bodacc, annonces de ventes et cessions, bodacc.fr.
—
Contenu vérifié et mis à jour le 9 octobre 2026.
Une information vous semble inexacte ou datée ? Signalez une erreur à la rédaction.
La rédaction de Forum des Commerces
La rédaction de Forum des Commerces écrit des guides pratiques pour celles et ceux qui reprennent, créent ou gèrent un commerce. Chaque guide cite ses sources et indique sa date de dernière vérification.
