Loyer impayé en bail commercial : la procédure, étape par étape
Loyer impayé bail commercial : la procédure suit une séquence fixée par le Code de commerce. Le bailleur fait délivrer un commandement de payer qui vise la clause résolutoire, le locataire dispose d’un mois pour régler, puis le juge constate la résiliation ou accorde des délais. Depuis le 28 mai 2026, obtenir ces délais exige de prouver sa capacité à payer. Ce guide détaille les étapes, les droits de chacun et un cas chiffré.
À retenir
- Le bailleur signifie d’abord un commandement de payer, délivré par un commissaire de justice.
- La clause résolutoire ne joue qu’un mois après un commandement resté sans effet.
- Depuis le 28 mai 2026, le locataire doit prouver qu’il peut payer et reprendre le loyer courant avant l’audience.
- Le juge peut accorder jusqu’à deux ans de délais de paiement.
Que faire dès le premier loyer impayé dans un bail commercial ?
Le premier réflexe reste amiable : relance écrite, puis échange sur la cause du retard. Un accord de paiement signé protège les deux parties. Le bailleur garde la preuve de la dette, le locataire évite une procédure coûteuse.
Si le retard se prolonge, agissez vite. Une dette qui grossit rend la régularisation plus difficile pour le locataire et le recouvrement plus incertain pour le bailleur, surtout si le locataire entre ensuite en procédure collective. Le bailleur dispose aussi des garanties prévues au bail : dépôt, caution, garantie autonome ou assurance contre les loyers impayés. Pour un bail signé ou renouvelé depuis le 26 mai 2026, l’ensemble de ces garanties est plafonné à un trimestre de loyer. Notre guide du dépôt de garantie détaille ce plafond.
De l’impayé à la décision du juge
- Relance amiable Courrier recommandé, proposition d’échéancier signé par les deux parties.
- Commandement de payer Acte d’un commissaire de justice qui vise la clause résolutoire, détaille la dette et mentionne le délai d’un mois.
- Un mois pour régulariser Si le locataire paie tout, la clause ne produit aucun effet.
- Saisine du juge Référé si la dette n’est pas contestée, procédure au fond sinon ; le locataire peut demander des délais.
- Décision du juge Il constate la résiliation ou la suspend avec un échéancier ; en cas de résiliation, un commissaire de justice exécute l’expulsion.
Sources : Code de commerce, article L. 145-41 ; Code civil, article 1343-5 ; Village de la Justice, 6 octobre 2025 ; Le Mag Juridique.
Comment fonctionne le commandement de payer ?
Le commandement de payer est un acte délivré par un commissaire de justice, l’ancien huissier. Pour déclencher la clause résolutoire, il doit viser expressément cette clause, indiquer les sommes réclamées et reproduire le délai d’un mois laissé au locataire, sous peine de nullité. Un commandement incomplet force le bailleur à tout recommencer.
L’article L. 145-41 du Code de commerce est d’ordre public. Une clause qui prévoit un délai plus court que le mois est réputée non écrite, sans limite de temps pour l’invoquer. Une page concurrente annonce un délai de 15 jours. Ce chiffre ne correspond pas à la loi, qui fixe un mois. Le bailleur qui s’y fie perd le bénéfice de sa clause.
Demandez un devis au commissaire de justice avant d’engager l’acte : le coût dépend du tarif réglementé et de la situation. Les sources consultées ne chiffrent pas ces frais.
Qu’est-ce que la clause résolutoire d’un bail commercial ?
La clause résolutoire est une stipulation du bail qui prévoit sa résiliation de plein droit en cas de manquement du locataire, par exemple un loyer impayé. Le Code de commerce l’encadre par un seul principe : elle ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux (article L. 145-41).
Elle n’agit pas seule. Même après le délai d’un mois, la résiliation doit être constatée par le juge. Tant que cette décision n’a pas acquis l’autorité de la chose jugée, le locataire garde la possibilité de demander des délais. Sans clause résolutoire dans le bail, le bailleur doit demander au juge de prononcer la résiliation. La procédure est plus longue et plus incertaine. Notre guide du bail commercial présente l’ensemble du statut.
Quels délais de paiement le locataire peut-il obtenir depuis 2026 ?
Le juge saisi suspend la clause résolutoire en accordant des délais de paiement. Il statue selon l’article 1343-5 du Code civil, qui permet de reporter ou d’échelonner la dette dans la limite de deux ans.
La loi du 26 mai 2026 a durci les conditions. Pour les demandes introduites depuis le 28 mai 2026, le juge ne suspend la clause que si le locataire démontre deux choses :
- il est en mesure de payer sa dette ;
- il a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Concrètement, préparez un dossier avant l’audience : relevés bancaires, situation de trésorerie, échéancier chiffré, preuves de paiement du loyer courant. Selon les avocats qui commentent la réforme, une simple explication des difficultés ne suffit plus. Si le locataire respecte l’échéancier, la clause est réputée ne jamais avoir joué. S’il manque une échéance, la résiliation produit son effet.
Référé ou procédure au fond : quelle voie pour le bailleur ?
Le bailleur a deux voies pour faire constater la résiliation. Le référé donne une décision rapide lorsque la dette n’est pas sérieusement contestée. La procédure au fond s’impose si le locataire soulève un vrai débat, par exemple sur le montant des charges ou la validité du commandement.
Le bailleur peut aussi réclamer le paiement des loyers sans demander la résiliation, par exemple par une injonction de payer, procédure écrite et peu coûteuse lorsque la créance est certaine. Il choisit ainsi de conserver un locataire qui paie, plutôt que de récupérer le local. L’action en paiement des loyers se prescrit par cinq ans (article 2224 du Code civil). Le délai court du jour où le bailleur a su ou aurait dû savoir qu’il pouvait agir.
Que se passe-t-il si le locataire est en redressement judiciaire ?
L’ouverture d’une procédure collective change les règles. Les loyers antérieurs au jugement d’ouverture deviennent une créance à déclarer : la résiliation est exclue pour ces loyers. Pour les loyers postérieurs au jugement, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’ils restent impayés trois mois après l’ouverture (article L. 622-14 du Code de commerce).
Le locataire peut régulariser ces loyers jusqu’au jour où le juge-commissaire statue. Le bailleur d’un commerçant en difficulté a donc intérêt à suivre de près la date d’ouverture de la procédure. Un locataire qui reprend son activité doit, lui, régler chaque échéance postérieure sans retard.
Les erreurs fréquentes face à un loyer impayé
- Attendre. Un impayé qui dure laisse la dette grossir et réduit les marges de négociation.
- Compter 15 jours au lieu d’un mois. Le commandement doit laisser un mois, et le mentionner.
- Omettre la clause résolutoire dans le commandement. Un simple rappel de dette ne déclenche pas la résiliation.
- Accepter des paiements partiels sans écrit. Sans accord daté, chaque camp peut discuter de ce qui a été convenu.
- Ne pas reprendre le loyer courant. Depuis le 28 mai 2026, c’est une condition pour obtenir des délais.
- Confondre dette et résiliation. Régler les arriérés dans le mois suffit à neutraliser la clause.
Cas chiffré : trois mois d’arriérés pour un locataire de bonne foi
Exemple fictif, à titre d’illustration. Un fleuriste loue un local pour 2 000 € par mois hors taxes et hors charges. Il a manqué trois échéances après une baisse de fréquentation : l’arriéré est de 6 000 €. Le bailleur fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire ne peut pas tout régler dans le mois et demande des délais devant le juge.
| Hypothèse d’échéancier | Mensualité sur la dette | Loyer courant | Total mensuel à prévoir |
|---|---|---|---|
| Sur 12 mois | 500 € | 2 000 € | 2 500 € |
| Sur 24 mois (maximum légal) | 250 € | 2 000 € | 2 250 € |
Le locataire reprend le loyer courant de 2 000 € avant la première audience et justifie qu’il supporte 2 250 € à 2 500 € par mois. S’il ne le peut pas, le juge n’a pas de raison de suspendre la clause. Le calcul ne tient compte ni des frais du commandement ni des intérêts.
Avant d’agir sur un loyer impayé
Point de vigilance
Un loyer impayé prolongé peut devenir un motif grave et légitime de refus de renouvellement, sans indemnité d’éviction. Notre guide du renouvellement du bail commercial précise ce que le bailleur doit prouver. Locataire ou bailleur, faites relire l’acte à un avocat avant de signer un échéancier qui modifie le bail.
Checklist avant d’engager la procédure
- Établir le décompte exact de la dette : loyers, charges, taxes refacturées, période.
- Relire le bail : présence de la clause résolutoire et ordre de ses mentions.
- Tenter une régularisation écrite avec un échéancier signé.
- Faire délivrer un commandement qui vise la clause et mentionne le délai d’un mois.
- Compter un mois plein avant de saisir le juge.
- Préparer les pièces : bail, décompte, commandement, échanges écrits.
- Côté locataire : reprendre le loyer courant et chiffrer un échéancier réaliste avant l’audience.
- Vérifier si le locataire est en procédure collective avant toute demande.
Pour limiter le risque en amont, évaluez la trésorerie du commerce avec notre guide sur le prévisionnel financier. Si le locataire veut céder son exploitation plutôt que subir la procédure, voyez la cession de fonds de commerce. Pour renégocier le loyer ou la durée, un avenant au bail commercial formalise l’accord.
Questions fréquentes
Que faire en cas de loyer impayé en bail commercial ?
Relancez par écrit, puis faites délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer qui vise la clause résolutoire et laisse un mois au locataire.
C’est quoi un commandement de payer ?
C’est un acte d’un commissaire de justice qui réclame la dette, vise la clause résolutoire et laisse un mois au locataire pour payer.
Qui paie le commandement de payer ?
Le commissaire de justice facture l’acte selon un tarif réglementé. Demandez un devis avant de l’engager ; les sources consultées ne précisent pas la répartition finale.
Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement ?
Oui, jusqu’à deux ans, s’il prouve qu’il peut payer et reprend le loyer courant avant la première audience (règle en vigueur depuis le 28 mai 2026).
Au bout de combien de temps un loyer commercial impayé est-il prescrit ?
Après cinq ans, selon l’article 2224 du Code civil, à compter du jour où le bailleur a connu ou aurait dû connaître la dette.
Que devient le bail si le locataire est en redressement judiciaire ?
Les loyers antérieurs ne permettent pas la résiliation. Les loyers postérieurs, impayés trois mois après le jugement d’ouverture, peuvent la justifier.
Sources
- Code de commerce, articles L. 145-40, L. 145-41, L. 145-17 et L. 622-14, Légifrance.
- Code civil, articles 1343-5 et 2224, Légifrance.
- Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, articles 61 à 63 ; Syage Notaires, 24 juin 2026 ; cabinet Le Bouard Avocats, « Clause résolutoire bail commercial : réforme 2026 ».
- Village de la Justice, Grégory Cauvin, « Faire face aux impayés dans un bail commercial », 6 octobre 2025 ; Le Mag Juridique, « Bail commercial : comment réagir face à des loyers impayés ? ».
- Swim Legal (cabinet d’avocats), « Bail commercial : clause résolutoire sous un mois, réputée non écrite » ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 février 2025, n° 23-18.360, Dalloz actualité (décision non lue sur Légifrance).
- Vallereau Avocat, « Que faire en cas de loyer impayé d’un bail commercial » ; Cohen Trumer, Sous-commission des baux commerciaux du barreau de Paris, 17 septembre 2025 (prescription).
- Dalloz actualité, Cour de cassation, chambre commerciale, 12 juin 2024, n° 22-24.177 ; Gazette du Palais, 2026, n° 9 (loyers postérieurs et juge-commissaire).
- Haloscan, résultats de recherche et volumes d’octobre 2026.
Contenu vérifié et mis à jour le 19 octobre 2026.
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La rédaction de Forum des Commerces
La rédaction de Forum des Commerces écrit des guides pratiques pour celles et ceux qui reprennent, créent ou gèrent un commerce. Chaque guide cite ses sources et indique sa date de dernière vérification.
