Compromis de vente d’un fonds de commerce : clauses, dépôt et sorties

Compromis ou promesse unilatérale : que choisir ?

Deux avant-contrats existent. Le compromis, ou promesse synallagmatique, lie les deux parties : le vendeur doit vendre, l’acheteur doit acheter. La promesse unilatérale n’engage que le vendeur. L’acheteur dispose d’une option, qu’il lève ou non avant une date limite (CCI Paris Île-de-France ; Lefebvre Dalloz).

	Compromis (promesse synallagmatique)	Promesse unilatérale
Qui est engagé	Le vendeur et l’acheteur	Le vendeur seul
Somme versée	Dépôt de garantie, souvent 5 à 10 % du prix	Indemnité d’immobilisation, souvent 5 à 10 % du prix
Si l’acheteur renonce	Il perd le dépôt, et le vendeur peut agir en justice	Il perd l’indemnité, sans autre sanction
Enregistrement	Non exigé	Dans les 10 jours de l’acceptation, sous seing privé, sinon nullité
Forme	Écrit, sous seing privé ou authentique	Écrit, acte authentique ou sous seing privé enregistré

La promesse unilatérale convient à un acheteur qui veut garder la liberté de renoncer, par exemple s’il attend une réponse de sa banque. Le compromis convient quand les deux parties sont prêtes et que les conditions suspensives suffisent à protéger l’acheteur.

Le promettant ne peut pas reprendre sa parole pendant l’option. L’article 1124 du Code civil prévoit que sa révocation n’empêche pas la formation du contrat. L’acheteur peut lever l’option et demander l’exécution forcée de la vente, selon une décision de la Cour de cassation du 23 juin 2021 (n° 20-17.554), rapportée par Lefebvre Dalloz.

Si l’indemnité d’immobilisation devient trop lourde, le juge peut requalifier la promesse en compromis. La Cour de cassation l’a jugé le 26 septembre 2012 (n° 10-23.912, Lefebvre Dalloz). La CCI retient 10 % du prix comme plafond.

Quelles mentions un compromis doit-il contenir ?

Les articles de blog affirment souvent que l’article L. 141-1 du Code de commerce impose cinq mentions à peine de nullité. Ce texte est abrogé depuis le 21 juillet 2019 (loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, Légifrance ; Notaires de France). La loi n’impose donc plus de liste de mentions. Les notaires continuent de les reprendre pour sécuriser la vente.

Un compromis solide contient donc :

• l’identité des parties et la description du fonds : éléments incorporels, matériel, marchandises ;
• le prix et sa répartition entre ces éléments ;
• l’origine de propriété et l’état des privilèges et nantissements ;
• le chiffre d’affaires et le résultat d’exploitation des trois derniers exercices ;
• le bail : date, durée, loyer, nom du bailleur ;
• le dépôt de garantie, les conditions suspensives et la date limite de l’acte ;
• la répartition des frais.

Sources : Légifrance, Code de commerce, articles L. 141-1 à L. 141-4 au 8 novembre 2026 ; Notaires de France ; Novlaw.

Deux obligations demeurent à la signature de l’acte (article L. 141-2). Le jour de la cession, les parties visent un document des chiffres d’affaires mensuels depuis la clôture du dernier exercice. Le vendeur met ensuite ses livres comptables des trois derniers exercices à votre disposition pendant trois ans.

L’article L. 141-3 rend le vendeur garant de l’inexactitude de ses déclarations. L’action se prescrit par un an à compter de la prise de possession (article L. 141-4). Exigez donc que les chiffres figurent déjà dans le compromis. Notre guide sur la garantie d’actif et de passif explique comment prolonger cette protection.

Existe-t-il un délai de rétractation ?

Plusieurs sites annoncent un droit de rétractation de dix jours pour l’acheteur d’un fonds. Nous n’avons trouvé aucun texte qui le crée. Les fiches de la CCI Paris Île-de-France et de Lefebvre Dalloz n’en mentionnent aucun. La CCI écrit que les parties à une promesse synallagmatique « ne peuvent plus se rétracter ».

Le délai de dix jours existe pour l’achat d’un logement (article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Certains sites le citent à tort pour un fonds. Il ne concerne pas un commerce.

Quelles conditions suspensives prévoir ?

Une condition suspensive suspend l’engagement jusqu’à la réalisation d’un événement. Si l’événement n’arrive pas, le compromis tombe et le dépôt vous est rendu (CCI ; Legalstart). Quatre conditions reviennent le plus souvent.

1. L’obtention du prêt. Prévoyez une durée suffisante : 45 à 75 jours selon Point de Vente, et déposez le dossier auprès de plusieurs banques dès la première semaine.
2. L’accord du bailleur, si le bail l’exige. Une clause qui interdit de céder le bail à l’acquéreur du fonds est réputée non écrite (article L. 145-16 du Code de commerce, Notaires de France). Notre guide sur la cession du bail commercial détaille ce point.
3. Les autorisations d’exploitation : licence de débit de boissons, agrément de jeux. Voyez la mutation d’une licence 4.
4. L’absence de préemption de la commune, si le local se trouve dans un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité.

Rédigez chaque condition avec un délai précis et la preuve attendue, par exemple une lettre de refus de la banque. Un acheteur qui n’a pas fait ses démarches de bonne foi perd son dépôt, qui reste acquis au vendeur (Legalstart). Gardez donc la preuve de chaque demande de prêt.

Quel dépôt de garantie verser, et à qui ?

Le dépôt de garantie s’élève couramment à 5 à 10 % du prix (Le Coin des Entrepreneurs ; Novlaw ; LegalPlace). Il s’impute sur le prix à l’acte. Il est souvent placé sur un compte séquestre, chez l’avocat ou le notaire (Point de Vente), plutôt que remis directement au vendeur. Demandez ce séquestre : l’argent reste bloqué jusqu’à la levée des conditions.

Combien de temps entre le compromis et l’acte ?

Aucun délai légal n’existe. Les parties le fixent, généralement à trois mois (Legalstart ; LegalPlace). De l’offre à l’acte définitif, comptez trois à cinq mois en comptant la négociation, les conditions suspensives et les formalités (Point de Vente).

Cas chiffré : un dépôt de 15 000 € sur un fonds à 150 000 €

Exemple fictif, à titre d’illustration. Une repreneuse signe un compromis pour un fonds de 150 000 €. Elle verse un dépôt de garantie de 10 %, soit 15 000 €, sur un compte séquestre. Le compromis prévoit une condition suspensive de prêt valable trois mois.

Issue	Ce qui se passe	Dépôt de 15 000 €
La banque refuse, lettre à l’appui	Le compromis est caduc	Rendu à la repreneuse
La repreneuse ne dépose aucun dossier de prêt	Elle n’a pas fait ses diligences	Acquis au vendeur
Elle renonce sans motif après la date limite	Le vendeur peut aussi agir en justice	Acquis au vendeur, plus dommages éventuels
Le vendeur refuse de signer	L’acheteuse peut demander l’exécution ou des dommages-intérêts	Rendu, plus indemnisation possible

La différence entre la première et la deuxième ligne se joue sur un seul document : la preuve des démarches faites. Gardez chaque courrier de banque. Si la promesse était unilatérale avec une indemnité de 7,5 %, soit 11 250 €, la repreneuse perdrait cette somme en renonçant, sans autre sanction.

Calcul de la rédaction : chiffres supposés ; les issues suivent les règles décrites par la CCI, Lefebvre Dalloz, Legalstart et Novlaw.

Qui rédige le compromis ?

La loi n’impose ni notaire ni avocat : le compromis peut être signé sous seing privé (Legalstart). Faire relire l’avant-contrat par un professionnel du droit reste vivement conseillé (Notaires de France). Pour fixer le prix avant de signer, consultez notre guide pour évaluer un fonds de commerce.

Avant de signer le compromis

Pour replacer cette étape dans l’ensemble de la reprise, consultez le guide pilier pour reprendre un commerce. Un repreneur sans apport trouvera des pistes dans notre guide pour reprendre un commerce sans apport. Le nantissement du fonds de commerce explique les garanties demandées par la banque.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre compromis et promesse de vente ?

Le compromis engage vendeur et acheteur. La promesse unilatérale n’engage que le vendeur, l’acheteur gardant une option.

Peut-on se rétracter après la signature du compromis ?

Aucun délai légal ne s’applique à un fonds de commerce d’après les sources lues. Seule une clause du contrat prévoit une sortie.

Quel dépôt de garantie verser ?

Couramment 5 à 10 % du prix, placé de préférence sur un compte séquestre. Il s’impute sur le prix à l’acte.

Quel délai entre le compromis et l’acte de vente ?

Aucun délai légal. Les parties fixent le plus souvent trois mois, le temps d’obtenir le prêt et les accords.

Un notaire est-il obligatoire pour le compromis ?

Non. L’acte sous seing privé est possible, mais une relecture par un avocat ou un notaire est vivement conseillée.

L’auteur

La rédaction de Forum des Commerces

La rédaction de Forum des Commerces écrit des guides pratiques pour celles et ceux qui reprennent, créent ou gèrent un commerce. Chaque guide cite ses sources et indique sa date de dernière vérification.

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