Droit de préemption sur un fonds de commerce : délais et sanctions
Le droit de préemption fonds de commerce permet à une commune d’acheter le fonds à la place de l’acquéreur que vous avez trouvé. Il ne joue que dans un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité, fixé par le conseil municipal. Le cédant déclare sa vente à la mairie, qui répond sous deux mois. Ce guide explique comment savoir si votre vente est concernée, ce que la commune peut décider et ce que vous risquez sans déclaration.
À retenir
- Dans un périmètre de sauvegarde, la commune peut acheter en priorité un fonds, un bail ou un fonds artisanal.
- Le cédant déclare la vente à la mairie avant de conclure. Sans déclaration, la vente est nulle.
- La commune a deux mois. Son silence vaut renonciation.
- Une commune qui préempte doit rétrocéder le bien à un commerçant sous deux ans.
Qu’est-ce que le droit de préemption commercial de la commune ?
C’est une priorité d’achat. Quand un fonds de commerce, un fonds artisanal ou un bail commercial est vendu dans un périmètre délimité, la commune peut se substituer à l’acquéreur. Elle achète au prix et aux conditions de la vente prévue. Le but est de garder une diversité de commerces dans les centres-villes (Service-Public ; article L. 214-1 du Code de l’urbanisme).
Le droit appartient au conseil municipal, qui délimite le périmètre par une délibération motivée. Le projet est soumis à la chambre de commerce et d’industrie et à la chambre de métiers, qui disposent de deux mois pour répondre (article R. 214-1). La commune peut déléguer son droit à un établissement public de coopération intercommunale, à une société d’économie mixte ou à un concessionnaire d’aménagement (Service-Public ; Notaires de France).
À Paris, le Conseil de Paris a instauré ce droit par des délibérations des 6 et 9 février 2024, pour une partie du territoire. Il s’applique depuis le 7 août 2024 (Gide). Ailleurs, la mairie vous dit si votre rue est concernée.
Quels biens et quels lieux sont concernés ?
| Concerné | Non concerné | |
|---|---|---|
| Biens | Fonds de commerce, fonds artisanal, bail commercial | Les murs (régime du droit de préemption urbain) |
| Terrains | Terrains portant ou destinés à porter un commerce de 300 à 1 000 m² de surface de vente | Commerces plus petits ou plus grands |
| Opération | Vente, donc cession à titre onéreux | Don, legs, location-gérance |
| Lieu | Périmètre de sauvegarde fixé par la commune | Le reste de la commune |
Les ventes décidées dans une procédure collective suivent des règles à part : les biens compris dans un plan de cession en sont exclus (article R. 214-3). Si le liquidateur vend de gré à gré, il fait la déclaration lui-même (article R. 214-8).
Comment se déroule la vente, étape par étape ?
De la déclaration à l’acte de vente
- Vérification du périmètre le cédant demande à la mairie si le fonds ou le bail s’y trouve.
- Déclaration d’intention d’aliéner le cédant l’adresse au maire avant de conclure la vente.
- Délai de deux mois la commune décide d’acheter, d’offrir un prix fixé par le juge, ou renonce.
- Réponse notifiée sans réponse au terme des deux mois, le silence vaut renonciation.
- Acte de vente il est signé aux conditions déclarées, avec l’acquéreur ou avec la commune.
Source : Légifrance, articles L. 214-1, R. 214-4 à R. 214-6 et R. 214-9 ; Service-Public.
Que contient la déclaration d’intention d’aliéner ?
La déclaration indique le prix, l’activité de l’acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant et la nature de leurs contrats, ainsi que les conditions de la vente. Elle précise aussi le chiffre d’affaires. Pour un bail, elle joint le bail commercial (article L. 214-1).
Elle est adressée au maire en quatre exemplaires, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par dépôt en mairie contre récépissé. Un envoi par voie électronique est possible, en un seul exemplaire (article R. 214-4). Le formulaire porte le numéro Cerfa 13644 (Service-Public). Les sources divergent sur sa version, prenez celle qu’indique votre mairie.
Que peut décider la commune dans les deux mois ?
Le délai de deux mois court à partir de la réception de la déclaration. La commune notifie sa décision par lettre recommandée, par remise contre décharge ou par voie électronique (articles L. 214-1 et R. 214-5).
| Décision | Effet pour le cédant | Effet pour l’acquéreur pressenti |
|---|---|---|
| Elle renonce, ou ne répond pas | Il vend aux conditions déclarées | Il achète |
| Elle accepte le prix et les conditions | Il vend à la commune | Il est évincé |
| Elle offre un prix fixé par le juge | La juridiction de l’expropriation fixe le prix | Il attend la décision |
Quand la commune préempte à un prix qu’elle conteste, elle saisit la juridiction de l’expropriation dans le même délai de deux mois (article R. 214-6). L’acte est ensuite dressé dans les trois mois qui suivent la notification de l’accord ou la décision définitive du juge (article R. 214-9). Le prix reste indisponible pendant le délai d’opposition des créanciers, comme pour toute cession de fonds (Notaires de France).
La commune ne préempte pas sans raison. Elle doit viser un projet d’intérêt général, comme la préservation de la diversité commerciale (CCI Aix-Marseille-Provence, qui cite le Conseil d’État du 15 décembre 2023, décision non lue).
Que risque un cédant qui oublie la déclaration ?
La loi subordonne chaque vente à la déclaration préalable, à peine de nullité (article L. 214-1). La vente peut donc être annulée. L’action se prescrit par cinq ans, devant le tribunal judiciaire du lieu du bien (Notaires de France ; CCI Aix-Marseille-Provence).
Pour l’acheteur, le risque est lourd : il règle un prix, reprend l’exploitation, puis voit la vente contestée. Faites donc vérifier la déclaration par le notaire ou l’avocat qui rédige l’acte.
Cas chiffré : un fonds à 150 000 € déclaré à la mairie
Exemple fictif, à titre d’illustration. Un cédant vend son fonds 150 000 € à une repreneuse qui a versé un dépôt de 15 000 €. Le compromis contient une condition suspensive de non-préemption. La mairie reçoit la déclaration le 1er mars. Le délai de deux mois s’achève le 1er mai.
| Issue | Ce qui se passe | Sort du dépôt de 15 000 € |
|---|---|---|
| La mairie ne répond pas | Silence au 1er mai : renonciation. Vente à 150 000 € | Imputé sur le prix |
| La mairie accepte le prix | Elle achète à 150 000 €. L’acte suit dans les trois mois | Rendu à la repreneuse (condition suspensive) |
| La mairie conteste le prix | Elle saisit le juge avant le 1er mai | Bloqué jusqu’à la décision |
| Aucune déclaration n’a été faite | La vente est nulle pendant cinq ans | Litige sur la restitution |
La différence tient à une date : celle où la mairie a reçu la déclaration. Gardez l’accusé de réception ou le récépissé. Il prouve le point de départ des deux mois.
Calcul de la rédaction : montants et dates supposés ; les règles suivent les articles L. 214-1, R. 214-5, R. 214-6 et R. 214-9 du Code de l’urbanisme.
Que devient le fonds après la préemption ?
La commune ne garde pas le fonds. Elle doit le rétrocéder dans les deux ans de la prise d’effet de la vente, à une entreprise immatriculée au registre du commerce ou au répertoire des métiers. Le délai peut atteindre trois ans en cas de location-gérance (article L. 214-2).
La rétrocession d’un bail exige l’accord du bailleur, à peine de nullité. La commune affiche pendant quinze jours un avis de rétrocession avec un appel à candidatures, puis le conseil municipal motive son choix (articles L. 214-2 et R. 214-14). Pendant ce temps, la commune paie le loyer, et le bailleur ne peut pas résilier le bail pour défaut d’exploitation (Service-Public).
Un acquéreur évincé garde une chance : il bénéficie d’un droit de priorité s’il figurait dans la déclaration (CCI Aix-Marseille-Provence ; Weblex). Ne confondez pas ce mécanisme avec le droit de préemption que certains contrats donnent au franchiseur, expliqué dans notre guide sur reprendre une franchise.
Peut-on contourner le droit de préemption de la mairie ?
Aucune source lue ne prévoit de moyen d’écarter la déclaration quand le fonds est dans le périmètre. Trois démarches permettent en revanche de limiter le risque.
- Demander le plan du périmètre à la mairie avant de fixer le prix.
- Déposer une déclaration complète et lisible, car un dossier incomplet allonge les échanges.
- Ajouter dans le compromis une condition de non-préemption. Notre guide sur le compromis de vente d’un fonds de commerce explique comment la rédiger.
Au 9 novembre 2026, une vente de parts sociales échappe au dispositif. C’est ce que dit l’exposé des motifs d’une proposition de loi déposée au Sénat par Marie-Do Aeschlimann le 3 octobre 2025. Ce texte veut étendre la préemption aux cessions de titres qui transfèrent le contrôle d’une société exploitant un fonds ou titulaire d’un bail. Nous n’avons pas trouvé trace de son adoption. Un projet construit sur ce seul constat est risqué : demandez l’avis d’un avocat.
Ce que doit faire l’acheteur
L’acheteur ne déclare rien : c’est au cédant de le faire. Mais il supporte les conséquences d’un oubli. Demandez dès l’offre si le fonds est dans un périmètre, exigez une copie de la déclaration et de l’accusé de réception, et prévoyez une date d’acte postérieure aux deux mois. Pour replacer cette étape dans la vente, voyez notre guide sur la cession de fonds de commerce.
Si vous vendez aussi le bail, la cession suit les mêmes règles : voyez la cession du bail commercial. Pour fixer un prix défendable devant la commune comme devant un juge, appuyez-vous sur une méthode pour évaluer un fonds de commerce.
Avant de déclarer la vente
Point de vigilance
La commune peut payer le prix déclaré et vous évincer. Si votre projet repose sur ce fonds, n’engagez ni travaux ni fonds propres avant la fin des deux mois.
Checklist de la préemption
- Demander à la mairie si le fonds ou le bail se trouve dans le périmètre de sauvegarde.
- Remplir le formulaire de déclaration, en quatre exemplaires ou par voie électronique.
- Joindre le bail commercial et indiquer le chiffre d’affaires.
- Envoyer en recommandé ou déposer contre récépissé, et garder la preuve.
- Noter la date de réception : les deux mois courent de là.
- Prévoir une condition de non-préemption dans le compromis.
- Ne signer l’acte qu’après la réponse ou le silence de deux mois.
- Garder la preuve de la déclaration pendant cinq ans.
Pour une vue d’ensemble de la reprise, consultez le guide pilier pour reprendre un commerce. La garantie d’actif et de passif complète la protection de l’acheteur après l’acte.
Questions fréquentes
Quel est le délai de réponse de la commune ?
Deux mois à compter de la réception de la déclaration. Le silence de la commune vaut renonciation, et la vente se fait aux conditions déclarées.
Qui peut exercer le droit de préemption ?
La commune, ou un délégataire qu’elle choisit : intercommunalité, établissement public, société d’économie mixte ou concessionnaire d’aménagement.
Que se passe-t-il sans déclaration ?
La vente est nulle. L’action en nullité se prescrit par cinq ans, devant le tribunal judiciaire du lieu du bien.
À quel prix la commune achète-t-elle ?
Au prix déclaré. Si elle le conteste, la juridiction de l’expropriation fixe le prix.
La commune garde-t-elle le fonds ?
Non. Elle doit le rétrocéder à un commerçant ou artisan dans les deux ans, trois ans en cas de location-gérance.
Sources
- Code de l’urbanisme, articles L. 214-1 et L. 214-2 (Légifrance), consultés le 9 novembre 2026.
- Code de l’urbanisme, partie réglementaire, articles R. 214-1 à R. 214-9 (Légifrance, version en vigueur au 9 novembre 2026, lecture partielle).
- Service-Public Entreprendre, « Qu’est-ce que le droit de préemption commercial de la commune ? » (fiche F22552) et « Déclaration de cession d’un fonds de commerce » (R18601), vérifiées le 27 janvier 2025, consultées le 9 novembre 2026.
- Notaires de France, « Le droit de préemption commercial des communes » et « L’exercice du droit de préemption », mis à jour le 26 décembre 2024, consultés le 9 novembre 2026.
- CCI Aix-Marseille-Provence, « Le droit de préemption commercial », consulté le 9 novembre 2026.
- Weblex, « Droit de préemption commercial : mode d’emploi », mis à jour le 10 juin 2021, consulté le 9 novembre 2026.
- Gide Real Estate, « Paris : instauration d’un droit de préemption commercial », 25 octobre 2024, consulté le 9 novembre 2026.
- Sénat, proposition de loi n° 7 (2025-2026) « Droit de préemption commercial », exposé des motifs, déposée le 3 octobre 2025, consultée le 9 novembre 2026.
Contenu vérifié et mis à jour le 9 novembre 2026.
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La rédaction de Forum des Commerces
La rédaction de Forum des Commerces écrit des guides pratiques pour celles et ceux qui reprennent, créent ou gèrent un commerce. Chaque guide cite ses sources et indique sa date de dernière vérification.
